钱紧一年 | 富力现金流防线

　　“富力作为一家房地产开发商，不可能不拿地。”在中期业绩会上李思廉解释，公司对于买地实际上持审慎态度，有优质土地项目呈报集团董事长审批后，系可以考虑的。

　　不可能不拿地，关键是要怎样拿。

　　“我们的目标地块都是短平快的，希望这些地在10个亿以内。”李思廉在中期业绩投资者会上说：“目前除了少数的国营企业会去碰那种大的地块，50亿就算大了，一般民营企业都尽量少碰。”

　　据介绍，目前在华东、西北地区(如山西、陕西)，都在实施“短平快”模式。而“短平快”即：“3-6个月内可以开工，1年现金流可以回正的。”因此，“短平快”通常有政府勾地的意味，“你在拿地的时候，要能同时进场搞样板间，拿到相应的手续”。

　　另外，一些刚需强劲的二线城市、土地成本相对较低，且能实现高周转率的区域，也是富力土地收购策略的重点。纵观富力下半年在公开市场寥寥几次买地，基本上都符合上述特征。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　值得注意的是，上述讨论忽略了富力旗下大量的旧改项目。

　　“在华南我们公司放了大量的钱在旧村改造。”据了解，富力目前拥有超过60个城市更新项目，规划面积约6000万平方米。李思廉在投资者会上专门对集团的旧改业务进行了一番解释，表示旧改的获地成本比在公开市场上拿地要低。

　　但城市更新一个缺点是转化速度太低，“每年真正上手(转化)的土储有一两百万平方米，就很了不起了，这一两百万平产生的货值就是几百亿。”李思廉说。

　　按照富力的计划，6000万平方米旧改中有1000万平方米将能在近年内完成转化，形成2000亿元货值，包括两个位于广州的旧改项目，但具体时间外界难以掌握。

　　这些较高利润的项目储备将是富力放慢拿地步伐的保证，“富力未来12个月将启动的城市重建项目利润率高达40%左右。”惠誉在最新的研究报告中称。

　　就目前来看，富力的物业销售增速已经放缓到一个比较低的地步，如果未来继续执行放缓拿地的策略，可能会进一步限制富力的规模增长空间，但有利于减轻杠杆压力。

　　交付：高周转第二环

　　富力是一家利润导向型的企业，在如今市场环境普遍不好的情况下，加快结转是保证营收和利润的重要法宝，还起到降负债降杠杆的作用。

　　过去几年，富力的毛利率表现都是行业上游水平，也保证了归母净利率能维持在行业中游水平。其中，富力的结转能力起了不少作用。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　可以看到，2018年富力由于销售增长太迅速，结利速度有点跟不上。于是，下定决心提速的李思廉提出，计划在2019年交付高达920万平方米的可售面积。