钱紧一年 | 富力现金流防线

　　泰山压顶，用来形容国内房企面对的局面可能是恰到好处的。

　　2018年被房地产行业形容为“寒冬”、“至暗时刻”，但目前看来，2019年的情况似乎更严峻一些。

　　2017年宣布斥资199.06亿元收购万达商业地产旗下酒店资产，富力走上了一条艰难的长路。受制于政策与市场，2019年整个行业销售规模增速明显放缓，大量重资产无疑加重了富力背上的包袱。

　　资金是富力地产近年来面对的第一挑战。

　　此前7月26日，一份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的富力内部档案流传出市面。通知强调，2019年下半年富力的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，且原则上暂停拿地工作。

　　“这份文件其实是我起草的。”李思廉直白回答的这一句话，其实为集团全年经营节奏定调。

　　富力变成了矛盾的集中点，一方面被形容为降杠杆样本，另一方面被认为走在3000亿债务杠杆的边缘。

　　那么，现金流和规模是如何影响这家华南老牌房企的?富力的安全边界究竟在哪里?

　　销售：艰难行进的冲锋

　　针对最基础的物业发展业务，富力2019年有两个主要任务：保证1600亿元年度销售目标的完成、交付高达920万平方米的可售面积。

　　前者是保证现金流的基础，后者通过加快结转，可以增厚营收和利润。

　　按年初的计划，富力2019年要推出约3000亿元可售资源，约合推盘多达200个项目(2018年推盘155个)，目标是去化约53%以完成年度目标，但这个任务可能完成得不够理想。

　　数据显示，截至12月底，富力全年总权益合约销售金额约1381.9亿元，对应销售面积约1254.76万平方米。与2018年相比，销售收入和销售面积分别上升5%和23%。其中，销售收入完成年度目标的86.38%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　富力有在第四季度实施大力度促销活动的传统，2018年10月份，该公司就推出了“富力好房·佣多多”全民营销APP帮助促销，使最后两个月销售额对比10月数据升幅都超过1倍。

　　但以2019年市场状况来看，富力想要在最后一个月突飞猛进实现396.5亿元销售，已经是一个几乎不可能完成的任务。最终，富力12月销售了178.5亿元，虽然达到了为全年最高，但仍难达标。

　　若将时间拉长至全年范围，可以发现，富力销售金额增长速度总是低于销售面积增幅，甚至在4、5、7三个月内销售金额同比增长为0%。销售金额增幅比销售面积增幅小，这显示富力进行了价格上的调整，即“以价换量”。

　　“楼市的气氛一般般，但主流发展商还是能卖东西的。做一点退让还是需要的，在支付方式、售价方面。”李思廉在中期业绩会投资者会上说到。另外，根据该公司中期报告所述：“公司新项目通常以较低售价推出以吸引客户。”

　　富力在6月份达到2019年权益销售金额的最顶点，代价是当月该公司销售均价约9282元/平方米，是截至目前全年最低水平。

数据来源：企业公告，观点指数整理