钱紧一年 | 富力现金流防线

　　事实上，虽然一直坚持以一二线城市为主，以省会城市为中心机会型布局三四城市的布局逻辑，但富力以旧改起家，同时热衷开发郊区大盘项目。

　　另外，富力于2017年开始大规模分散式下沉进入低线城市，2018年末未竣工权益土地储备面积中，一二线城市占比为41.62%，三四线占比为58.38%。

　　上述这些情况，都在一定程度上阻碍了富力的去化速度，并影响售价。

　　根据2019年中期报告，富力期内销售金额最高的三大楼盘分别为重庆富力城、乐清富力中央公园及呼和浩特富力城。

　　重庆和呼和浩特同样是富力上半年销售面积最大的两座城市，及销售金额最多的五座城市之二。其中，富力在重庆的平均售价为7950元/平方米，在呼和浩特的平均售价为7710元/平方米。

　　去化方面，富力徘徊在50%左右水平，如行情好的2013年去化率为50%， 而2014年按照富力当年拟推出可售货值1420及最后完成544亿元计算，去化率为38.3%。

　　2019年，富力目标去化率53.3%，按全年权益销售金额1381.9亿计算，去化率为46.1%。

　　相比去化率，回款率是富力过去几年的优势，一直保持在85%以上。但在大环境影响下，富力管理层2019年年中披露，针对1600亿元销售目标，公司全年回款目标为1280亿元，回款率设定在80%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　按全年销售金额及预设80%回款率(不排除在“促销售、抓回款”的指引下，回款率会有所提升)计算，富力目前回款金额约为1100亿元。

　　土地：精打细算的采购

　　虽然去化速度一直较慢，但体现在土地储备存续比上，富力的指标近年来已经快速降低，越来越符合公司强调的高周转设定。

　　所以当李思廉在7月份起草那份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的内部文件时，提到下半年原则上暂停拿地工作。

　　富力2019年以来确实一直在降低拿地力度，上半年仅新增23块土地，权益面积652.9万平方米，涉及金额约180亿元，平均地价为2700元/平方米。

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　与之对比，富力在2017年收购了权益可售面积1811万平方米的土地，总代价584.3亿元;2018年亦斥资584亿元收购了61块土地，建筑面积为1405万平方米。