房地产业或将成为中利行业 房企竞争加剧洗牌渐加快

房价跌幅近十年最大，这是足够让楼市沉浮者们心痛的数字。国家统计局日前发布的最新数据，今年8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1.2%，延续了5月份开始的下跌态势，且跌幅明显扩大，创近十年最大。除了厦门，其余69个城市的房价都出现不同程度的下跌，几乎可用“全军覆没”一词形容。

房地产行业进入了自2008年以来的最低点，钱远比以前难赚，房企的苦日子正在到来。时代周报记者通过梳理多家样本房企的近年财报，并结合第三方服务机构兰德咨询提供的涵盖了202家上市房企的财务指标报告后发现，“增收不增利”正成为整个行业面临的尴尬局面。

数据显示，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1%左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。明年，房地产行业有可能成为中利行业。

“增收不增利”的尴尬

中国房地产行业总能创造财富神话，在过去的数年间，胡润排行榜和福布斯排行榜里，地产界的富人数量超过了任何一个行业。暴利时代以楼市深入调控期为终结点，地产行业黄金十年已渐行渐远。从时代周报记者日前掌握的数据来看，今年上半年，上市房企净利增速低于营业收入增速的现象得以延续，这是一个喜忧参半的结论。从数据上看，大房企增收还是主流。

2014年上半年，202家上市房企营业收入总额7168.55亿元，同比增长18.5%；在正向增长线之上的房企有115家，占比近57%，其中首开股份、华远地产等26家房企同比增幅超100%，远洋地产、华润置地、鲁商置业等国有控股房企的同比增速则在50%-100%区间；营业收入负增长的房企占比约43%，如万科A出现4年以来首次营收负增长，金融街、金科、万通等降幅较大，分别为33.35%、42.98%、52.43%。

从利润指标来看，房地产依然是个毛利率较高的行业，上半年有超过六成的房企毛利率超过30%，而低于20%的仅占12.4%，其中华侨城、SOHO中国、华夏幸福的毛利率分别高达58.8%、50.3%、45.8%，招商、中海、中天城投毛利率分别为35.3%、33.6%、31.6%，碧桂园和恒大则均是28.6%。但值得注意的是，在更能体现房企盈利能力的净利润率及净利润率指标上，上半年，202家上市房企实现净利润总额1020亿元，同比仅微增0.99%，增幅远低于营业收入增幅，平均净利率14.17%。

此外，房地产行业整体利润率水平走低的态势，还在延续。如行业一哥万科上半年毛利率跌至21.8%，成为6年来的最低点，净利润率14.09%，与去年同期持平；房地产行业的利润冠军中海，上半年毛利润率由去年同期的36.3%下降到33.6%，净利润率由去年同期的34.3%下降到26.3%；以高周转、高溢价著称的融创，上半年净利润率只有6%-7%；绿城中国上半年净利润率仅为4.88%，较去年同期降幅超过10个百分点；保利置业上半年净利率仅为4.57%，较去年同期的11.94%出现大幅下滑；金地大跌近50%，上半年净利仅有1.58亿元，创下龙头房企中报的利润新低点。

“从目前各家房企中报来看，房企整体利润下滑速度非常快，毛利率每年下滑3-5个百分点，净利润率则每年下滑1个百分点，这是一件很残酷的事情，”兰德咨询总裁宋延庆对时代周报记者说，所谓房地产暴利，已是明日黄花。2015年以后，房地产行业很可能进入“中利行业”，虽然10%并不是不可逾越，但毕竟是一个象征性节点。

事实上，从已公布的中报数据来看，在上半年，已有53%房企净利率已触及10%红线，其中净利润率在“0-10%”区间的房企占比约35.51%，净利润率亏损的占比则达17.39%。