房地产业或将成为中利行业 房企竞争加剧洗牌渐加快

进入9月以来，种种迹象显示，深受资金困扰的上市房企在银行间市场发行中期票据（简称“中票”）有望“开闸”。富力地产与金融街日前发布公告称，拟申请分别发行约70亿元与52亿元中票，这更是开创了近5年以来上市房企“闯关”债券融资的先河。

据悉，交易商协会主管债券发行注册的注册办公室（下称“注册办”），日前以问答形式披露的发行细则中，对上市房企包括发行主体资质、监管专户管理、信息披露等准入标准的要求均弱于预期，不过AA级评级的准入门槛并没有降低，而且不允许通过增信获得AA级的上市房企发债。

对于即将开启的直接融资盛宴，山东板块的中润资源、鲁商置业、新潮实业、天业股份是否有份分得一杯羹，齐鲁证券分析师刘保民持乐观预期：“这4家房企总体业绩不错，也有一定资金实力。天业股份定增购入矿业资产后，开拓了新的赢利点。因此，获得中票发行资格问题不大。”

救市信号明显

在9月初债券市场专业委员会上流传出的会议纪要中规定，在银行间市场发行债券的上市房企必须符合“四公”标准，即“公益惠民、公信诚实、公开透明、公众认可度高”。“四公”标准分别对应的是“普通商品房开发为主，无违规行为，财务透明、融资经验丰富，一级房地产资质，偿债能力稳定”。

不过，注册办日前进行的问答记录显示，上市房企发债标准已有些许放松。例如“合并口径内母公司或子公司拥有资质，均视为符合标准”。这也就是说，那些本身无房地产开发一级资质，但合并范围内的子公司拥有一级资质的企业，同样符合发债标准。

据透露，上市房企发行中票募集资金，须用于符合国家政策支持的保障性住房建设、棚户区改造、普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款。不过，对于发行人主体信用评级的硬性要求，交易商协会“咬死”不放松，明确表示主体评级必须为AA，且不能通过担保或增信实现。

“身处资金密集型行业，上市房企目前普遍缺乏流动性资金，这将极大影响企业的经营业绩，甚至决定生死存亡。此次监管层拟‘开闸’上市房企中票发行，从一定程度上也是为了救市，相当于信贷放松。”在刘保民看来，发行中票不仅方便且融资成本较低。“目前，上市房企的融资渠道主要是定增、企业债、开发贷款和信托融资。其中，成本最低的是定增，其后依次是企业债、开发贷款和信托融资。但定增审核比较复杂，中票则更为便捷。”

目前，我国中票市场存量规模约3.2万亿元，3年期AAA级企业发行利率6.35%（二季度平均），高于3年期贷款基准利率6.15%，低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，明显低于信托融资利率。

此外，日前市场有消息称，监管层正在酝酿允许非上市房企在上交所发行公司债，这对于前景迷茫的房地产市场而言，无疑又是一大利好。

曙光已现

综观山东板块，在房地产再融资大门于2010年关闭之后，上述4家上市房企终于等到了融资的“曙光”。

其中，鲁商置业2013年年报显示，截至年底，公司资产负债率高达92.58%；经营活动产生的现金流量净额是负数，为-10.88亿元。