房地产业或将成为中利行业 房企竞争加剧洗牌渐加快

“前几年开发商降价10%，净利仅损失3%左右。但现在降10%的价格，带给净利的影响至少是4%－5%”，亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说，“去年很多房企拿了高价地，售价承压，利润空间有限，未来房地产利润率存在进一步下滑的风险。”

在宋延庆看来，房地产有息负债利润都比较高，一般都高于10%。一旦其净利润无法跑赢有息负债利润，就将是很大挑战。 负债率攀升成为房企中报的又一大共性。在20家龙头房企中，除了万科的负债率达到36.4%的优秀水平以外，几乎所有的房企都出现了负债率的高增长。恒大、绿城、华夏幸福等房企负债率的增幅也同比达到了20%或以上，净负债率达到90%上下。

中金公司的数据显示，其重点覆盖的A股上市公司净负债率达到106%，超越了2008年的高点，而在内地及香港上市的内地房企一年以内到期负债和在手现金之比分别为1.33 倍、1.56倍，仅略低于2008年下半年水平，资金流压力逐步显现。

房企竞争加剧、洗牌加快

平均数很容易掩盖不同企业的高低优劣差别。时代周报记者进一步对比不同房企的营收、净利润及增长情况后发现，大房企的多项指标都普遍优于中小房企，这也意味着市场集中度越来越高，后级梯队企业与大企业的距离越拉越大。按统计，上半年，17家营业收入过百亿元的房企，净利润均值为36.11亿元，平均增长52.59%；14家营业收入在“50亿-100亿元”之间的房企，净利润均值为9.47亿元，平均增长-3.2%；22家营业收入在“30亿-50亿元”的房企，净利润均值为5.72亿元，平均增长为-42.55%。

具体企业而言，有三家房企在上半年净利润超过50亿元，创下了行业新纪录。中海是首家半年利润过百亿元的房企，是万科(排名第四)的2.17倍。位居第二、第三的是恒大和碧桂园，分别是70.9亿元和54.2亿元。

对比之下，净利润低于1亿元的房企共有99家，几乎占半，而亏损面则扩至16.4%，有33家房企净利润为负值，如嘉凯城、京投银泰、人和商业等分别亏损1.27亿元、1.39亿元、8.44亿元。

“大中小房企几乎每项指标高低优劣都相差三倍以上，这是我们查看上市房企业绩数据的突出感受，”据宋延庆介绍，兰德咨询曾把所有上市房企2011-2014连续四年、每年19项指标的中报数据全部制成了表格，并按自然高低进行了排序。翻看总计76张表，不同企业之间的差距可谓触目惊心。

事实上，每一轮楼市洗牌，都成长壮大一批大企业。在房企阵营加速分化的2014年上半年，第一阵营仍保持高速增长。据时代周报记者梳理与了解，上半年销售突破500亿元的房企有7家，平均销售额692亿元，较上年4家企业增长19.5%。

其中仅中海的半年销售业绩同比2013年略有下降，其他房企业绩均有所增长，碧桂园的同比增幅甚至达到73.6%。半年销售额就突破千亿元的万科，迎来恒大、碧桂园等新的挑战者。

而不少百亿元级别的房企，则面临着业绩下降的压力。上半年销售额100亿-200亿元的房企有13家，平均销售额121亿元，同比去年第三阵营业绩均值下降20%；共有25家房企上半年实现50亿-100亿元销售业绩，平均销售额较去年同阵营小幅下降2%至73亿元。

事实上，中报其实并不能全面、真实地反映企业上半年的业绩状况，房地产开发与销售特点决定了中报业绩更多地是反映去年四季度和今年一季度的经营状况，这恰恰是令人担忧的。今年上半年，严峻的销售情况和下半年不容乐观的销售形势，意味着许多上市房企今年的年报业绩可能比较凄惨。