如何借力冬奥概念打造文旅体地产？专家们汇总了一份答案

　　他进一步解释道，户外滑雪项目的开发需要满足几个硬性指标，缺一不可。第一要有“雪”，这是基础;第二要有“山”，要具备足够的落差;第三要有“人”，否则即便是喜马拉雅山或者西伯利亚，也不能获客。

　　从上面几个因素考虑，北欧地区确实更具备区位优势。法比奥对此提到了“雪感”一词，即从小浸淫在滑雪场景里长大的孩子，在滑雪运动的普及上是件自然而然的事：“在我们生活的阿尔卑斯山脉地带，人口密度大，经济比较发达，即便是普通的小村庄也具备滑雪条件，人们从小在雪堆里长大，像长在水边的孩子具有‘水感’一样，那里的孩子‘雪感’很好。我个人从四岁接触滑雪，现在已经滑了50年。”

　　相比之下，中国的民众很难普遍具备“雪感”。他提到，东北地区偏冷，山体落差不高;新疆有好山好雪，但人口密度小;北京、崇礼周边客流量大且消费能力强，但基础的自然资源存在局限。

　　尽管如此，法比奥依旧认为中国滑雪产业拥有巨大潜力。“一方面，中国拥有庞大的人口基数，未来有巨大的市场增长空间;另一方面，与大众而言，滑雪不同于竞技体育，在更大程度上是娱乐项目、旅游项目，只要解决了关键问题‘好玩’，就可以围绕这一产业链衍生出很多旅游产品。”

　　与此同时，法比奥认为业界的滑雪项目开发走了不少弯路，典型表现为对自然资源的不尊重。在参与各类滑雪场的规划、设计和运营中，他见证了大量的负面案例：“有的地方不具备滑雪条件却非要开发，要么破坏山体，要么在没有水源的地方建滑雪场，这些行为与自然规律相悖，即便交给专业的运营的团队，后期也很难维持。”

　　关于接下来滑雪产业的开发方向，法比奥认为，可以向全产业链产品延伸，做好四季运营。“滑雪产业对季节性的依赖很强，尤其是室外滑雪，东北、崇礼等地区一年可能运营三、四个月，北京地区只有两个月。”因此，他谈到，自己参与创建的公司崐鹏汇，除了专注于滑雪场，还从事四季山体旅游和户外运动的开发运营，“山体是有魅力的，除了冰雪，夏天也可以做很多事情，四季运营是一种必然。”

　　孙祥恕： “地产+体育”的融合效果在于其产出的商业价值

维拓体育董事长 孙祥恕

　　在维拓体育董事长孙祥恕看来，“地产+体育”是一种良好的品牌塑造形式，但在实际开发过程中，更重要的是要把这股情怀转化成市场价值。

　　据介绍，维拓体育是依托于维拓设计成立的体育文化公司，其成立的宗旨在于扭转以往单纯从设计角度搞建筑的思维，在体育场馆的建设上，实现策划定位、产品设计，整体运营的打通。

　　也正因如此，孙祥恕对“地产+体育”实际运营过程中的问题感受深刻。他表示，在冰雪体育板块的研究运营里，需要明白了一个重要的概念，就是依靠单纯的情怀、单季的旅游时限，很难进行市场转化。对于房地产商投资人而言，其开发项目的出发点一定是获得长期持续的有效收益。

　　所以，关于冰雪项目的四季运营的研究显得尤其重要。而在孙祥恕看来，户外滑雪项目的运营相对简单，反而是室内运营非常困难，因为这属于重资产投入。

　　他解释道：“目前世界最大的室内滑雪馆，是维拓体育参与设计建造的哈尔滨万达茂，当时设计了六条滑道，包括部分雨雪区，投资额巨大。后期开业时，每天的能耗成本是四万元。除了万达这种头部企业，普通的运营公司很难接受。这种情况要如何复制?复制到哪些开发企业身上可以承受?这还需要好好地算一笔账。”

　　另外，维拓体育还参与了广州融创茂的设计建设。“那里雪场的面积规模相对小了一些，但是雨雪区面积更大。”孙祥恕说，“如果真像当初预计的那样十年之后收回成本，那这样的投资回报率是可观的。”

　　那么，如何将室内滑雪项目变成具有普适性的、投入成本更低的开发项目?孙祥恕认为，可以将室内场馆轻量化，融入到商业综合体，这也符合冬奥会倡导的全民冰雪运动的宗旨。

　　“南方地区商业综合体里面的雪都是仿真雪，这种雪简单粗暴，没有能耗。当地民众更多是去玩，而不是训练，所以，我们要把‘玩’的场景做得极致。”他补充道，“很多孩子看到这种场景完全没了‘自制力’，家长花费多少都会进去。”