中国房地产市场盛宴与危机 是否会成为只涨不跌神话

　　随着中央鼓励房地产去库存、地产市场的持续火热、银行在信贷需求萎缩风险加大，个人房贷的需求和供给市场都被进一步拉大。

　　“现在银行除了放房贷还能放什么?”面对上半年房贷占信贷总量超30%，一位股份行地方支行信贷负责人对记者称。他还透露，所在银行房贷占比更是惊人，达到70%以上。

　　根据央行统计的数据粗略计算，今年上半年个人住房贷款已经放量2.89万亿元，超过去年全年个人住房贷款的规模。16家上市银行，截至2016年6月末的个人房贷规模，已经达到了13.67万亿元，新增房贷规模高达2万亿。

　　2016年上半年末，房贷信贷总量的占比已经从2009年的14.6%上升到31.3%，而今年7月份则是更为特殊，该占比已经达到103%。同期，房贷占房地产销售额的比重也达到了48.6%，2009年这一比重仅在31.8%。

　　房贷占房地产销售总额的比重增加，也意味着个人房贷的杠杆正在增加。同时，今年一二线城市房价快速上涨，也能在今年房贷放量里面找到一些因素。

　　“实际上，房贷与房价是互为因果的关系。有了房价的预期，大家因为去买房子多借房贷，让这个预期成为现实，推动房价的上涨。”中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚对记者分析称，房价的上涨反过来也会推动银行房贷的增长。

　　“现在还是做房贷的多，相对而言这是目前银行更安全的投放方向。”文章开头提及的地方支行信贷负责人称，预计下半年还是会在房贷上面“做文章”。

　　事实上，在今年中期业绩发布会上，上市银行纷纷表态下半年继续支持房贷。

　　除此之外，房贷利率不断走低也是房贷快速增加的一个重要因素。

　　融360数据统计显示， 8月全国首套房平均利率为4.44%，首次止跌，同比去年8月的5.16%下降0.72个百分点。在其监测的35个城市中，平均利率最低的为天津的4.11%，最高为乌鲁木齐的4.95%。

　　而在房贷与房价“齐涨”的狂欢中，对未来潜在风险的关注尤为重要。

　　如果房价出现大幅波动，对于按揭贷款而言，一个重要的风险指标是购房者的个人收入或者个人现金流。

　　海通证券研究所宏观、固定收益首席分析师姜超在其报告中表示，中国居民负债率疾速上行，或被低估。房贷的大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率疾速上行。当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在2011年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶。

　　此外，目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。从新增房贷/新增地产销售看，美国2007年时的峰值为52.6%。而中国2015年新增房贷销售比升至35%，2016年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。

　　这些数据的国际横向比较，也为中国个人房贷作出了风险警示。

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