中国房地产市场盛宴与危机 是否会成为只涨不跌神话

　　2015年，央行开始对同业存款、贷款比监管持续大幅放松。“这一放松推动了2015年信贷增速的反弹。”

　　另外，央行自2014年11月开始，连续6次降息，1年期贷款利率从6%降至4.35%。“货币信贷的回升在2015年推动了全国房价的回升。”姜超表示。

　　加之，2015年6月股市下降，8月新汇改以来人民币对美元出现大幅贬值，全球资产价格下跌，资产荒之下，2015年下半年开始，全国一二线城市房价涨声一片，尤其是一线城市房价持续上涨。

　　“货币宽松的背景下，市场出现资产荒，使房地产再次成为居民保值增值的最好选择。”中国银行国际金融研究所宏观经济与政策研究主管周景彤告诉记者。

　　眼下这一轮房地产价格的上涨，兴业银行首席经济学家鲁政委对记者表示：“和2009年背景如出一辙。”都是较为宽松的政策推升了房地产市场的价格。

　　回到2008年，其货币政策从下半年开始便“适度宽松”：9月15日开始，先后降息5次;1年期贷款利率从高峰的7.47%下调至5.31%;5年期以上个人住房公积金贷款利率由5.22%下调至3.87%;与此同时，还扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。

　　而“适度宽松”的政策带来了当年的货币供应量快速增长，到2009年12月份M2(广义货币供应量)达到60.62万亿，余额同比增长27.68%。

　　2009年新增贷款规模狂飙至9.59万亿，而2008年只有4.9万亿，激增95.7%。

　　其中，扣除消费贷款的中长期贷款全年新增5.15万亿元，同比多增2.99万亿元，央行2009年年报中指出，“有力支持了4万亿投资计划的实施。个人消费贷款新增1.80万亿元，为上年的3.9倍，12月末增速攀升至48.7%，主要与住房消费有关。”

　　“相比当时的GDP增速，这规模相当大。”周景彤对记者称。

　　当然可以看到的是，房价在2009年开始如坐火箭一般，陡然飙升。那一年，北京、上海、重庆、杭州、成都等城市的“高价地”不断刷新总地价和单位地价的新纪录。“高价地”频出也推高了房价。

　　当年名义GDP增速仅为9%，但是全国房价涨幅高达23%，创下历史最高涨幅。当年M2和存款增速均高达28%。

　　姜超在前述报告中也发现，真正和中国房价走势高度相关的是货币指标，无论是广义货币M2增速，还是全国总存款增速，其走势都和全国房价走势高度一致。

　　周景彤告诉，房地产本身就是一个资金密集型的行业，其涨涨跌跌与货币政策的松紧有很大关系，不管是国内还是国外都是如此。这一方面包括广义货币M2增速，另一方面也体现在利率水平上。

　　“利率的高低和房地产行业的热度有很大关系。”周景彤对记者称，从需求端也就是购房者的角度，一般而言按揭贷款周期较长，而周期越长，当期利率的波动与月供的大小有很大的关系。假定其他条件不变，利率越低，房地产价格的增速往往会更高。而从房地产开发的角度，房地产作为资金密集型行业资金成本所占总成本的比重较大，假设其他成本不变，融资利率水平越低，融资成本就降低，利润率就越高。

　　探：放贷“狂欢”