中国房地产市场盛宴与危机 是否会成为只涨不跌神话

　　秦朔在文中直指：“如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等，可以作为房地产资本主义的早期形态;现在则是中盘，就是大规模使用金融工具(贷款和金融机构的场外配资)，尽可能加杠杆，充分利用地价上升来扩张资产负债表;负债越多越好，用‘负债’竞逐‘资产’(包括房地产公司股权)，然后拉升资产价格，或者快速周转产生现金流，以现金流为依托进一步融资扩张。”

　　8月30日披露中期业绩报告的中国恒大集团(03333.HK)以9999.15亿的总资产规模，以及1.86亿平方米土地储备称冠行业，但伴随着其扩张的同时，其杠杆的极致运用也成为资本市场担忧的焦点。数据显示，恒大今年中期资产负债率为81.79%，意味着该公司近万亿的资产中，有八成来源于负债，即便不考虑其中的预收账款等非负债因素，其负债状况也不甚乐观。美银美林发表研究报告显示，如果加上永续债等资本工具，恒大实际负债比率高达430%，公司负债比率维持在非常高的水平。

　　无独有偶，万科(000002.SZ)、碧桂园(02007.HK)这两家年销售规模位于国内前三的公司在今年上半年的资产负债表也呈现杠杆放大趋势。其中，万科资产负债率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂园资产负债率则由2015年底的75.32%上升至2016年中期的78.20%。

　　一线巨头尚且如此，二三线房企的负债率也难逃一“高”。Wind资讯统计数据显示，2008年以来国内房地产行业资产负债率逐年攀升，到2015年达到74.61%的新高点。中国房地产业协会今年年中的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》也显示，上市房企2015年负债水平保持高位运行，净负债率均值为96.09%，较2014年上升7.23%，再创新高。

　　行业负债水平上升的结果是房地产资产规模的大幅度膨胀。上述房地产业协会的报告显示，2015年上市房企总资产均值为586.18亿元，同比上升30.88%;净资产均值为157.71亿元，同比上升23.44%;房地产业务收入均值为117.73亿元，同比上升22.95%。

　　随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化越发明显，房地产行业的格局面临重构，地产金融寡头垄断的趋势正在形成，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

　　在去年年底的中央经济工作会议上也首次公开提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，意图创造良性的行业整合环境，促使部分中小房企逐步退出房地产行业，完成行业重组。在此背景下，房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”逐渐成为新常态，未来行业将进一步洗牌。

　　克而瑞对33家官方公布销售业绩的房企统计发现，其合计销售业绩高达11525.72亿，比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%，而销售面积也达到了9473.9万平方米，同比上涨51%。这33家房企平均完成年度任务指标65%，历史首次出现上半年平均完成指标过半的现象，远超往年平均完成率。

　　随之而来的是中小房企的无力退出。去年8月，浙江广厦公告称拟用三年时间退出房地产业，转向影视文化行业。随后，苏宁环球也宣布了同样的情况。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，最终推动市场集中度越来越高。

　　在国内资本市场上，这种聚集与重组甚至蔓延到了各个产业——以恒大为代表的地产资本以投资资金的形式外溢，似乎已经成为普遍趋势。

　　从7月底搅局万科A股，到在廊坊发展(600149.SH)上的两度举牌，这家依托地产的投资集团开始搅动中国资本市场，可谓凶猛凌厉、出手快准狠。