回顾房地产市场2018年发展 展望明年的挑战与机遇

　　13.75%的利率，什么概念，国内融资利率大概在4%-6%，也就是说，这个利率是国内融资的2-3倍，融资同样的钱，利率要高出2倍，无疑是给利润率不断下降的房企雪上加霜。

　　屋漏偏逢连阴雨，挣钱少还利率高。好在进入四季度以来，国内金融环境稍有放缓，中粮和大悦城的重组顺利完成，很多企业的融资发债也纷纷得到批复。

　　2018年12月12日，发改委允许房企扩容企业债，虽然增加了很多限制需求，但好在钱是可以有的，一些躲过一劫的开发商可谓心有余悸。

　　4、“逢8”

　　8本来在中国是一个极为吉祥的数字。但是在经济市场却并不美丽。有些人甚至一直宣扬“逢8”理论，认为在“逢8”的年头，经济市场十年一轮回，都会遇到一个“坎儿”。

　　今年，关于房地产市场的各种政策轮番出台，市场复杂多变。经历过2018年房产市场的人，钱挣没挣着不好说，但是心理素质一定是磨炼出来了。

　　年末的中央经济工作会议，定调“房住不炒”的调控总方针，同时提出“因城施策，分类指导”，在部分城市，明年会有一些楼市松绑已经可以预期。

　　2018，总算是要过完了，好在那些沟沟坎坎，几次都是有惊无险。2019年，风险仍在，挑战仍在。定下心，稳住神，慢慢来吧!

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　　核心结论

　　2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。

　　2018年的楼市答卷

　　2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。

　　01新房增势终止 

　　2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。

　　02 二手低温运行 

　　2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。

　　在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。

　　2019年的楼市前景

　　政策预测：中温放松

　　在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务的压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：

　　第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。

　　第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。

　　第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。