回顾房地产市场2018年发展 展望明年的挑战与机遇

　　众所周知，房地产市场体量极其庞大，2017年房地产销售额13.37万亿元，当年的GDP为82.71万亿，仅商品房销售额就占全国GDP的16.16%。据相关研究机构估算，房产上下游产业产值加起来至少要占GDP的30%。说句玩笑话，房地产市场咳嗽一下，中国经济就要感冒。

　　2018年眼看要过完了，到年底，我们评点一些房地产市场的热门词汇，也顺便回顾一下房地产市场这一年的发展，并展望一下明年的挑战与机遇。

　　1、流拍

　　流拍是2018年土地市场的流行词，买不起面包的人们，把抱怨都转移到了面粉身上。

　　据相关机构统计，2018年1~8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2%。土地流拍一度成为热门词汇。

　　任志强说，因为今年的土地市场成交很少，可能会导致明年房子不够住的情况。我认为这只是单纯在供需角度进行说明，事实上可能并非如此。

　　现今的房产市场，不乏炒作因素，需求弹性极大。

　　2015年时房产市场全国各地库存满满，需求销声匿迹，缘何2016-2017年两年时间需求突然集体出现?

　　购房需求不是种地，需要精心照料半年慢慢培养。需求更像是半生不熟的香蕉，如果你不刺激，只会慢慢的上涨，如2015年。

　　而一旦你加入催化剂，会在短期内迅速成熟。如2016年的一二线城市，如2017年的三四线城市，加入了房价上涨催化剂的市场，需求瞬间释放。

　　所以在2019年，即使土地供应减少，如果不对需求进行刺激，需求会一直蛰伏，不会存在买不到房子的现象。

　　据长江证券(000783,股吧)研究所的研究数据，国有土地出让收入占政府性基金收入比重已超过85%，话句话说，土地是很多地方政府的钱袋子，钱袋子瘪了，拿什么去搞基建发展，拿什么去给群众谋福利?

　　不过，在今年四季度，土地流拍现象已经得到了有效的遏制，很多城市的流拍率下降，城市也加快了土地速度和土地价格。

　　2、三四线

　　2018年的市场主角只有一个，那就是三四线。

　　一线城市毫无悬念的最具有投资价值，但调控也最严格，成交并不瞩目;二线城市经过去年的大涨，市场上涨空间已经近乎饱和，谁也不敢轻易再让房价上涨;那么剩下的就只有三四线。

　　在棚改货币化之后，环一线城市的热点三四线城市开始先涨，随后中西部三四线城市也开始不甘落后。

　　但缺乏产业基本面，城市发展后劲不足的三四线，这一波太着急了。

　　2018年7月12日，福建宁德市出台调控政策，政策明确规定：“中心城区新建商品住房均价，每年涨幅控制在6%以内。”

　　对，你没看错，这就是某些三四线城市的调控政策。明确告诉你，房价涨幅是6%，彼时银行的年收益大概3%，基金类产品也就只有4%左右，而且房子还能出租赚取房租。如果你手里有足够的钱，选什么不选什么，买什么不买什么，答案很清楚吧?

　　直到2018年8月17日，国家住建部约谈海口、三亚(楼盘)、宜昌(楼盘)、烟台(楼盘)、扬州(楼盘)，约谈要求这几个城市要牢固树立“四个意识”，下决心解决好房地产市场问题。

　　出来混，迟早要还的。三四线房价的快速上涨后，后期支撑动力不足，面临着“有价无市”的风险，而据我了解，目前已经有部分城市进入到“有价无市”。而下一步，很可能就是房价下跌，直到跌到市场可承受水平，才会有人愿意接手。

　　3、活下去

　　2018能活下来的开发商都是坚强的。

　　2018年7月，上市房企第一跑诞生：A股上市的中弘股份(000979,股吧)老板王永红被曝已经跑路。最担心的事情还是发生了。

　　要知道中弘也算是一家中型房企，曾经打造北京(楼盘)的明星商住项目—北京像素。2012年，该项目销售额高达33.46亿元，而那时一个中型企业一年销售额可能业绩只有30-40亿。

　　而大型房企就好过吗?国内融资环境收紧，房企被迫去海外发债，可是海外发债有一个最大的弊端，就是利率高，而且是非常高。

　　11月27日，绿地全资子公司发行了2.8亿美元债券，票面利率9.125%;

　　11月23日，雅居乐发行了4亿美元债券，票面利率9.5%;

　　11月16日，华远地产(600743,股吧)发行了2亿美元债券，票面利率11%;