回顾房地产市场2018年发展 展望明年的挑战与机遇

　　众所周知，房地产市场体量极其庞大，2017年房地产销售额13.37万亿元，当年的GDP为82.71万亿，仅商品房销售额就占全国GDP的16.16%。据相关研究机构估算，房产上下游产业产值加起来至少要占GDP的30%。说句玩笑话，房地产市场咳嗽一下，中国经济就要感冒。

　　2018年眼看要过完了，到年底，我们评点一些房地产市场的热门词汇，也顺便回顾一下房地产市场这一年的发展，并展望一下明年的挑战与机遇。

　　1、流拍

　　流拍是2018年土地市场的流行词，买不起面包的人们，把抱怨都转移到了面粉身上。

　　据相关机构统计，2018年1~8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2%。土地流拍一度成为热门词汇。

　　任志强说，因为今年的土地市场成交很少，可能会导致明年房子不够住的情况。我认为这只是单纯在供需角度进行说明，事实上可能并非如此。

　　现今的房产市场，不乏炒作因素，需求弹性极大。

　　2015年时房产市场全国各地库存满满，需求销声匿迹，缘何2016-2017年两年时间需求突然集体出现?

　　购房需求不是种地，需要精心照料半年慢慢培养。需求更像是半生不熟的香蕉，如果你不刺激，只会慢慢的上涨，如2015年。

　　而一旦你加入催化剂，会在短期内迅速成熟。如2016年的一二线城市，如2017年的三四线城市，加入了房价上涨催化剂的市场，需求瞬间释放。

　　所以在2019年，即使土地供应减少，如果不对需求进行刺激，需求会一直蛰伏，不会存在买不到房子的现象。

　　据长江证券(000783,股吧)研究所的研究数据，国有土地出让收入占政府性基金收入比重已超过85%，话句话说，土地是很多地方政府的钱袋子，钱袋子瘪了，拿什么去搞基建发展，拿什么去给群众谋福利?

　　不过，在今年四季度，土地流拍现象已经得到了有效的遏制，很多城市的流拍率下降，城市也加快了土地速度和土地价格。

　　2、三四线

　　2018年的市场主角只有一个，那就是三四线。

　　一线城市毫无悬念的最具有投资价值，但调控也最严格，成交并不瞩目;二线城市经过去年的大涨，市场上涨空间已经近乎饱和，谁也不敢轻易再让房价上涨;那么剩下的就只有三四线。

　　在棚改货币化之后，环一线城市的热点三四线城市开始先涨，随后中西部三四线城市也开始不甘落后。

　　但缺乏产业基本面，城市发展后劲不足的三四线，这一波太着急了。

　　2018年7月12日，福建宁德市出台调控政策，政策明确规定：“中心城区新建商品住房均价，每年涨幅控制在6%以内。”

　　对，你没看错，这就是某些三四线城市的调控政策。明确告诉你，房价涨幅是6%，彼时银行的年收益大概3%，基金类产品也就只有4%左右，而且房子还能出租赚取房租。如果你手里有足够的钱，选什么不选什么，买什么不买什么，答案很清楚吧?

　　直到2018年8月17日，国家住建部约谈海口、三亚(楼盘)、宜昌(楼盘)、烟台(楼盘)、扬州(楼盘)，约谈要求这几个城市要牢固树立“四个意识”，下决心解决好房地产市场问题。

　　出来混，迟早要还的。三四线房价的快速上涨后，后期支撑动力不足，面临着“有价无市”的风险，而据我了解，目前已经有部分城市进入到“有价无市”。而下一步，很可能就是房价下跌，直到跌到市场可承受水平，才会有人愿意接手。

　　3、活下去

　　2018能活下来的开发商都是坚强的。

　　2018年7月，上市房企第一跑诞生：A股上市的中弘股份(000979,股吧)老板王永红被曝已经跑路。最担心的事情还是发生了。

　　要知道中弘也算是一家中型房企，曾经打造北京(楼盘)的明星商住项目—北京像素。2012年，该项目销售额高达33.46亿元，而那时一个中型企业一年销售额可能业绩只有30-40亿。

　　而大型房企就好过吗?国内融资环境收紧，房企被迫去海外发债，可是海外发债有一个最大的弊端，就是利率高，而且是非常高。

　　11月27日，绿地全资子公司发行了2.8亿美元债券，票面利率9.125%;

　　11月23日，雅居乐发行了4亿美元债券，票面利率9.5%;

　　11月16日，华远地产(600743,股吧)发行了2亿美元债券，票面利率11%;

　　11月6日，恒大全资附属公司发行了总额18亿美元优先票据，最高利率更是达到了13.75%(创了2015年12月以来国内企业海外发债利率的新高)

　　13.75%的利率，什么概念，国内融资利率大概在4%-6%，也就是说，这个利率是国内融资的2-3倍，融资同样的钱，利率要高出2倍，无疑是给利润率不断下降的房企雪上加霜。

　　屋漏偏逢连阴雨，挣钱少还利率高。好在进入四季度以来，国内金融环境稍有放缓，中粮和大悦城的重组顺利完成，很多企业的融资发债也纷纷得到批复。

　　2018年12月12日，发改委允许房企扩容企业债，虽然增加了很多限制需求，但好在钱是可以有的，一些躲过一劫的开发商可谓心有余悸。

　　4、“逢8”

　　8本来在中国是一个极为吉祥的数字。但是在经济市场却并不美丽。有些人甚至一直宣扬“逢8”理论，认为在“逢8”的年头，经济市场十年一轮回，都会遇到一个“坎儿”。

　　今年，关于房地产市场的各种政策轮番出台，市场复杂多变。经历过2018年房产市场的人，钱挣没挣着不好说，但是心理素质一定是磨炼出来了。

　　年末的中央经济工作会议，定调“房住不炒”的调控总方针，同时提出“因城施策，分类指导”，在部分城市，明年会有一些楼市松绑已经可以预期。

　　2018，总算是要过完了，好在那些沟沟坎坎，几次都是有惊无险。2019年，风险仍在，挑战仍在。定下心，稳住神，慢慢来吧!

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　　核心结论

　　2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。

　　2018年的楼市答卷

　　2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。

　　01新房增势终止 

　　2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。

　　02 二手低温运行 

　　2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。

　　在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。

　　2019年的楼市前景

　　政策预测：中温放松

　　在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务的压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：

　　第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。

　　第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。

　　第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。

　　市场预期：新房放量，二手触底

　　01 新房放量 

　　2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。

　　02 二手触底 

　　随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。

　　03 一线底火与二线压仓 

　　2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。

　　重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加，2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。

（房掌柜整理来自和讯名家、36氪百家号）