一个个小城市不断吸纳人口,花极大的气力与资本填平河汊,建起高楼大道,堵塞交通,以为这才是现代的象征,殊不知在一手摧毁自己的环境竞争力,将自己与其他大城市放到同一平台上竞争,在吸引总部经济、建立“外滩金融园区”时,缺少人才资金配套的短处毕现,这种不自量力的行为获得了GDP与高额负债,使这些城市在竞争中处于完败地位。中国不需要那些星罗棋布的金融城,需要的是立足于当地的完善的金融服务业,恰恰在这一方面,各地乏善可陈,基本上处于同质竞争的尴尬局面。
所谓旅游地产,就是在日常生活之外在家庭再开一个窗口,这个窗口提供的是平常大都市中难得一见的休闲体验,是笙歌曼舞、小桥流水、绿树成荫,是仰头即风景,给好友、家庭相聚休息的空间,细致的服务体现在所有的上网、交通、交通规划、家庭与家庭之间的距离等细节处,国内能够略具规模、象些样子的旅游地产并不多,两南“云南、海南”个别区域可以称得上宜居宜旅。
无论是现在还是今年几十年,中国最稀缺的是教育、养老等服务业,房地产与这些稀缺服务业的结合,绽放出奇葩。房屋成交低迷时,城市学区房逆势坚挺:上海市静安区,一套破旧的小户型二手学区房单价可达8万~10万元/平方米。更夸张的北京,一套靠近北京市第二实验小学的学区房报价甚至超过30万元/平方米。《第一财经日报》报道安居客集团的数据显示,北京学区房去年一年的涨幅高达35%,均价已超过4.5万元/平方米;上海学区房均价逼近4万元/平方米,过去一年的涨幅约为20%,高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。房产质量不高,房价却坚挺无比,不是这些老房子本身有什么优势,而是这些房地产享受了稀缺的优质教育资源溢价。对学区房最重大的打击是,地方政府改变入学规定。
与学区房同样稀缺的房产是养老地产,享受政府补贴的优质养老院需要排队十年以上,而其他高档养老园则以保险、保证金等方式,在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。社会养老院保持赢亏平衡不易,而大型养老地产回收了滚滚的现金流,再过十年养老资源更加稀缺,养老地产将享受高昂的养老服务溢价。
其他稀缺资源包括体验式商业地产,以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等,房地产转型的过程,就是与社会稀缺资源结合,开发商转型为特色服务商的过程。
房地产开发商转型,他们不仅要建房、建城,甚至提供部分政府职能,设置学校、医院、环境等,跨过这一步,房地产开发商将能立于不败之地。人可以不买房子,但不可能不需要服务。
2022-02-17 10:28
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