施永青：城镇化速度减慢 将令楼宇供过于求情况恶化

自从内地把住房商品化之后，楼价的趋势基本上都在不断上升，原因是需求强烈，供应一时追不上。不过，这种供不应求的情况已出现逆转，并对内地楼价出现根本性的影响。

解放后的头三十年，内地人的住房主要靠工作机构提供。这段时期，中国行计划经济，生产力解放不出来，大部分机构财力不足，没法搞好住房福利，以至供应严重滞后。所以改革开放后，一推行市场经济，积累了三十年的供应不足就立即在市场上爆发出来，令价格不断攀升，但经过三十年的高速建设，形势已经逆转。现时大部分城市的空置率都超过百分之十，远超国际水平。

内地的开发商都寄望城镇化可以解决现时的供过于求问题，但自从2010年从农村进入城市的人口突破2,100万之后，近两年已出现回落。原因是中国出口增长放缓，加上中国政府又刻意推动产业转型，减少劳力密集，转向发展知识含量较高的产品。这种发展将导致农村的低技能劳动力难在城市找到出路。城镇化的速度减慢，将令楼宇供过于求的情况更趋恶化。

再者，现时内地的房价已经不低，农村来的人根本买不起。加上开发商在建的单位大多是大单位，销售对象不可能是进城的农民工。城镇化根本解决不了开发商的滞销问题。今年上半年，虽然开发商的总销售金额仍保持轻微增长，但主要靠一线城市的业绩，二三线城市依然推不动。

此外，中国的人口增长也在放缓，新一代都不愿生孩子。因此，政府虽有意放宽一孩政策，效果可能不会太显著。一个社会若想保持人口有增长，出生率要超过2.1%才能达至。但现在的中国政策放松，并非任由人们自由生育，而是容许夫妇中其中有一个是独生子女的(两个都是当然更没问题)可以多生一个，仍是以两个为上限。这个政策只能降低人口减少的速度，而不会增加人口。因此，当过去积累起来的住房需求被消化之后，以后的新生需求只会减少，不会增加。

这种情况之前不明显，是因为从婴儿出生，至成长到可以结婚组织家庭有一段时间差。在一孩政策之前，中国曾受毛泽东「人多好办事」的思想影响，所以新生家庭仍持续保持增长。但现在距离1979年全面推行一孩政策已35年，政策前出生的人大都已经结婚，今后踏入适婚年龄的人应开始减少。新生的家庭若果减少，对住房的刚性需求就不可能增加。

长远而言，中国的下一代都不愁没有房子。他们的祖父母，外祖父母，以及亲生父母，都可能要把自己的房子留给他们。将来可能要卖房子的人多，要买房子的人少，房价很难再如过去三十年那样只升不跌。