杨红旭：全国新房库存43亿平 多数商办房没投资价值

　　6月下旬，易居房地产研究院发布一个份报告：全国房地产库存现状与趋势的研究报告。

　　当前全国房屋库存规模到底是多少？这是各界非常关心的一个问题，很多研究单位和机构也做了尝试，试图推算较为具体的数值，但存在较大分歧。

　　在此，易居房地产研究院尝试使用官方公开的数据，借助基本假设，推导出数据。其中对于最重要的库存口径——现房加期房的库存量，我们采取两种不同的方式相互印证，得出的结论供大家参考。

　　在本研究报告中，我们定义了三个口径的库存量：小口径、中口径和大口径。小口径为统计局每月公布的待售面积，即现房库存量；中口径为现房库存量加上期房库存量，即拿到预售许可证后，尚未销售的新房；大口径为项目新开工后，尚未销售的新房。大口径中可能包括一些还没达销售标准的新房，这些新房不能称为真正意义上的库存，但考虑这些新房在不久的将来，可取得预售许可资格，变为期房，作为短期库存增长的最主要来源，因此，报告也对包含这部分新房的口径进行了统计分析。

　　1、小口径库存

　　根据国家统计局公布数据，截止2015年年底，全国商品房待售面积约为7.2亿平米，即全国现房库存量为7.2亿平米，也就是说商品房小口径库存为7.2亿平米。根据近5年（2011-2015年）全国商品房销售面积均值120189万平米，可知去化周期约为7.2个月，但此处销售面积为现房加期房销售量，因此低估了去化周期的真实数值。对此，我们使用统计局公布的2015年商品房现房销售面积约3.2亿平米，可得现房的去化周期超过27个月。

　　2015年全国住宅、办公楼、商业用房待售面积分别为45248、3276、14664万平米，即住宅、办公楼、商业用房小口径库存分别为45248、3276、14664万平米。根据近5年（2011-2015年）全国住宅、办公楼、商业用房销售面积均值分别为105661、2512、8485万平米，可知去化周期分别为5.1、15.7、20.7个月。根据统计局公布的2015年住宅、办公楼、商业用房现房销售面积25902、845、3239万平米，可推得三类物业现房各自去化周期分别为21.0、46.5、54.3个月。办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

　　2、中口径库存

　　中口径库存，我们定义为现房加期房的库存量。我们的逻辑是拿到预售许可证尚未销售的数量，量化处理就是历史累计新开工面积，扣除未拿到预售许可证的面积和已经销售的面积，剩余的面积就是中口径的库存量。推算具体数值之前，我们把1998年作为商品房销售起点，因为1998年房改之前，全国实行的是福利分房制度，商品房市场规模相对较小，库存量也非常小，根据网上公开资料1998年商品房待售面积约6000万平米。另外，我们假定项目从新开工到拿到预售许可证的平均时间为1年。

　　如果测算时间截止到2015年年底，那么根据假设，2015年新开工的项目都归类为未拿到预售许可证的项目。也就是说，2015年之前新开工项目都变成了现房或期房。根据统计局数据，1997-2014年，全国商品房新开工合计165.7亿平米，其中住宅、办公、商业用房分别为128.1、4.9、19.1亿平米；1998-2015年，全国商品房销量合计122.8亿平米，其中住宅、办公、商业用房分别为109.0、2.4、8.5亿平米。

　　通过两者简单的相减，加上1998年之前商品房库存量约6000万平米，其中住宅、办公、商业用房分别为5237、227、422万平米（按1997年商品房销量中，住宅、办公、商业用房销售占比分别为87.3%、3.8%、7.0%进行计算），可知到2015年年底，中口径商品房库存量为43.5亿平米，其中住宅、办公、商业用房分别为19.6、2.5、10.6亿平米。