杨红旭：全国新房库存43亿平 多数商办房没投资价值

　　根据近5年（2011-2015年）全国商品房销量面积均值120189万平米，其中住宅、办公、商业用房销售面积均值分别为105661、2512、8485万平米。可得中口径商品房去化周期为43.4个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为22.3、119.8和150.4个月。住宅去化周期接近2年，应该说大于合理区间；办公楼、商业用房考虑部分项目作为开发商自持物业，因此去化周期被放大，假设开发的项目有20%面积作为自持，办公、商业用房的去化周期降为95.8个月和120.3个月，这样看，库存量仍然非常大，去化周期过长。

　　商办物业库存更为严重，与我们主观感受也较为切合。同时，2016年6月初公布了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。其中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，也可以从一个侧面反映目前商办类物业库存确实更为严重，从住宅、办公、商业等土地供应本身就存在较为严重的结构失衡。

　　3、大口径库存

　　大口径库存，我们定义为项目新开工后尚未完成销售的面积。根据之前的计算，1997-2015年合计商品房新开工面积181.1亿平米，其中住宅、办公楼、商业用房新开工面积分别为138.8、5.6、21.3亿平米；加上1998年前各自的待售面积；减去相应年份的销售面积。可知到2015年年底，大口径商品房库存量为58.9亿平米，其中住宅、办公、商业分别为30.3、3.2、12.9亿平米。大口径库存量再除以近5年销售均值，得到大口径商品房去化周期为58.8个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为34.4、151.2和182.3个月。假设开发的办公、商业用房项目有20%面积作为自持，办公楼、商业用房的去化周期降为121.0个月和145.8个月，发现库存量还是非常大，去化周期依旧非常长。

　　通过三大口径的测算，我们发现当前全国的库存规模比较大。三大口径当中，以中口径最具合理性、最能反映实际库存规模与去库存压力。2015年底，中口径全国商品房现房加期房的库存规模达43.5亿平米，去化周期达43.4个月。其中住宅、办公、商业用房库存规模分别达19.6、2.5、10.6亿平米，去化周期分别超22.3、119.8、150.4个月。住宅、办公楼、商业用房三类物业库存规模都较大，去化压力也较重，办公和商业用房尤为突出。

　　老杨想对市场参与者说：投资商办类物业，一定要谨慎！只有租金收益率让你满意的物业，才可考虑。开发商所谓的“包租”，并不可靠。一定是市场条件下，能达5%左右的商办，才初步具有长期投资价值。另外，还得考虑其他因素。