烟台开发区土地怪状连连 违规出让暴力拆迁居于首位

在山东烟台经济技术开发区(下称“经开区”)内,每年分配的土地指标只有几百亩,而开发区主干道黄河路与长江路上的土地早已被瓜分完毕,周围高楼林立,在这样一个被开发商们觊觎的黄金区位,却有着两块被俗称为东颗粒厂、西颗粒厂的地块突兀地长满荒草,一直被上访户们以“违规出让、暴力拆迁、土地闲置”等问题层层向上举报,成了经开区乃至福山区的“心头病”。

土地财政的红利让两区之间曾为地块明争暗斗,这也导致地块复杂的历史遗留问题产生。问题尚未解决,两块地却被当地名不见经传、注册资本金只有1800万元的四级资质开发商烟台华明房地产开发有限公司以极低的成本,分别于2005年及2008年竞得。招、拍、挂流程是否合法、闲置是否被纵容、是否有谁从中获利?地块上流离失所的租赁户们一直在追问……

竞拍前土地合同已签好

虽然颗粒厂所在地为经开区,但其一直为福山区福新街道办事处镇办企业,土地性质为集体建设用地,也是福山区的“飞地”。后来由于管理层矛盾,拆分为东、西颗粒厂,东颗粒厂的地块上成立了烟台利华颗粒有机肥综合加工有限公司、烟台三利实业联合公司等,西颗粒厂地块上成立了烟台渤海联合有限公司。

20世纪90年代初期,几个公司分别将土地和房产对外出租,吸引了大量租赁户前来经营。时代周报记者获得的两份东颗粒厂租赁户与烟台利华烟台利华颗粒有机肥综合加工有限公司签订的《房产使用权租赁合同》及《土地使用权租赁合同》显示,有效期至2019年。

合同约定,如果租赁期间,甲方将整体土地所有权转让给第三方,土地所有权取得方即成为合同甲方,租赁期间,甲方不得以任何理由拆迁乙方地面建筑,国家统一规划(属公共建设)征用该土地除外,由土地占用方根据国家标准给予补偿。事实上,东颗粒厂地块上,签订类似租赁合同的并不在少数。

后来,由于烟台利华经营不善,将土地使用权抵押给了福山农村信用社,福山农村信用社旋即成为甲方。

2005年8月,烟台市国土资源局福山分局将东颗粒厂地块111981平方米(168亩)挂牌出让,8月11日为挂牌截止日,挂牌起始价为66万元/亩,即地块底价为11088万元。最终,华明房地产公司以11286.119万元竞得。

虽然挂牌公告显示日期为2005年7月9日,但据当地开发商反映,直到挂牌前几天,才获悉需要缴纳竞买保证金11086万元及履约保证金200万元才能参与竞拍,这相当于竞拍前即必须筹足全部土地出让金。几天内筹集1亿多元的门槛将部分开发商挡在门外。同时,当地开发商称竞得人华明房地产也并未缴纳全部保证金。

与此同时,挂牌公告显示,“本次挂牌出让宗地以公告时的现状为准,竞得人需自行协调原产权单位自行拆迁地上建筑物、平整土地及其他相关事宜,成交价款只含土地出让金及契税,不含其他任何费用。”

由于属地管理的规定,经开区为其办理土地证。时代周报记者在烟台市国土资源局经济技术开发区分局查阅土地出让合同复印件时发现,8月11日为现场竞拍,但该合同却于8月3日已经签订。

对此,烟台市国土局经济技术开发区分局并不能解释缘由。而烟台市国土资源局福山分局副局长姜珍川和土地储备中心科长蔡启国共同接受时代周报记者采访时也表示,这不太可能。“合同最少两三人审核,但谁也不敢保证100%没有笔误。”蔡启国说。

对于时代周报记者要求出示土地出让合同原件、华明缴纳的竞买保证金进账单,蔡启国刚开始称,这些材料在地籍科,具体经办人去烟台市局报送材料了。时隔不久,蔡启国又称,该人员在市局开会,手机关机,无法联系上。接近中午12点,蔡启国告知,该工作人员临时去济南开会了,赶不回来。最终,烟台国土局福山分局并没能出示相关原件。

据知情人士透露,起初经开区希望获得该地块,但福山区狮子大开口要价2亿元,开发区旋即放弃。同时,福山区在2003年还给租赁户们自建的厂房办理了房产证,约定将来如果拆迁补偿的话,20%的补偿费要上交。

权属者不知地块被拍

东颗粒厂的一位租赁户质疑,既然租赁合同还在有效期内,土地出让前就应该先谈妥赔偿,解除合约,土地由政府收回后才能拍卖。

蔡启国也承认,如果有租赁合同存在的话,就不应该进行招、拍、挂,应该租户同意搬走签字盖章再征地。但他表示:“我们不知道有租赁合同的存在,当初银行(指福山农村信用社)同意出让了,银行说都处理好了。”

对于土地出让前,福山国土局是否对地块进行调研,蔡启国称:“我们只走访权属单位,只看地的现状,租户与我们无关。”

但据租赁户反映,他们曾与福山农村信用社沟通过,该信用社一开始并不知道地块被出让,“地块出让的事情还是我们通知信用社的,他们还一直说政府怎么这么不讲理,后来政府为了摆平,给他们补偿了1980万元。”

华明房地产在竞得东颗粒地块6年后,直至今日仍未动工,甚至拆迁工作都尚未展开。2010年5月,华明房地产委托烟台三木拆迁有限公司及烟台正宇房地产评估有限公司对东颗粒厂地块的房屋及附属设施实施拆迁,补偿标准按照烟开(2005)67号文和烟价(2008)40号文评估。

由于烟价(2008)40号文保护的是被征地农民的财产权益,房屋适用范围仅限承包地内看护用房及临时建筑,钢筋混凝土房屋补偿标准为260-320元/平方米,这遭到了租赁户们的一致反对,因为他们的厂房用地均属集体建设用地,后转为国有用地。

虽然经开区政府相关部门曾出面协调,并认为部分房屋为违章建筑,但一位租赁户说,“福山区2003年给我们产权证了,如果按照这边住宅均价8000-9000元/平方米算的话,按市价90%赔偿,至少每平方米要7200元。当时政府说是集体大证,所以没有发到我们手上。即使不承认有产权证,我们这里大部分房子都有2005年航拍图,按照经开区的有关政策,以前很多房子都是在没有规划的情况下建的,应按照历史遗留问题处理,凡是无证房,有航拍图就视为有证房,补偿1200-1600元/平方米,再加上经营损失等,至少补偿2000-3000元/平方米。现在政府说我们违章,也拿不出证据来。建房的时候没有说违章,还收管理费,拍卖的时候也没说违章,现在才来说违章,根本说不过去。”

该租赁户表示,6年间,华明房地产从未主动找租户协商过补偿的事情。“华明以前一直对外扬言给了政府几千万元,就应该政府来拆迁。”

对此,蔡启国回应,“这是毛地出让,公告上都有,应该由开发商拆迁,钱给了谁了,我们土地局不知道,让开发商拿出证据来。开发商迟迟拆迁不了,是因为上访户们一直在上访,不签拆迁协议导致的。”

而经开区国土局相关负责人则告诉时代周报记者,“东颗粒厂是应该由福山区政府负责拆除交地的,市政府也曾给福山区政府下过文件,限令什么时候拆除,但福山区政府一直没有做到。负责协调拆迁的烟台开发区建设管理局局长邵杰给出的说法是:“福山区把地卖了,我们来‘擦桌子’,财政拿钱的话列入谁的预算,列入经开区的预算没来头,财政收支不能光有支没有收啊,如果替福山支出那至少应该有个协议,没协议预算列不进去,政府总之要拿一部分钱来,今年之内拆迁规划要赶紧报上去。”

借口拆迁不了坐等升值

与东颗粒厂命运不同的是,在烟台市政府的协调下,西颗粒厂地块最终交由经开区在2008年6月拍卖。按照当时的土地出让公告,西颗粒厂土地属于旧城改造项目。

西颗粒厂宗地面积148.7亩,其中包括贺兰山路与小学共计46亩,巧合的是,其余102.7亩最终也被华明房地产公司以2941.0889万元竞得,毛地出让价格为28.63万元/亩。

据悉,烟台市国土局对西颗粒厂上访租赁户的答复是,该地块净地测算价格为87万元/亩。按照地方政策规定,凡旧城改造项目,开发商只需交纳净地30%的土地款,其余70%用来补偿旧城内的房屋及地上附着物、设备搬迁等。

按此计算,净地与毛地的总差价5995万元。这部分应该是西颗粒厂房屋及地上附着物、设备搬迁等的补偿费。但事实上,华明房地产仍按照烟价(2008)40号文来补偿,补偿价格仅为240元/平方米左右。

租赁户烟台新安立肥料有限公司代表尹传浩告诉时代周报记者,2010年1月22日凌晨3点半,华明在没有做出适当的拆迁计划和拆迁安置方案,也未对补偿事宜协商的情况下,委托了没有拆迁资质的烟台三山爆破工程有限公司,在没有任何合法手续的情况下,自行将西颗粒厂上的房屋拆除。

“本应该补偿给老百姓的钱,开发商没有补偿,自己赚走了。如果不给老百姓,最起码应该按照净地价格补给政府,这是国有资产的流失。当时半夜,老百姓护着自己的房子,穿黄大衣的人拿着砍刀就把人揪下来,按到墙角,也不让进去拿东西。我们去报案,派出所不管,说是民事纠纷。但如果我们打这些人,派出所就开始管了。”尹传浩说。

尹传浩称,“我厂里200多万元的设备全被埋了。我们本来都是下岗职工,借钱合伙买的设备,到现在设备还有欠款,人家追着要。本来我们厂一年盈利五六十万,好的话可以到100多万元,现在企业倒闭,什么收入都没了。经开区政府不肯露面,开发商不肯出钱。所以我们一直上访到了国家信访局,但现在问题还是没有得到解决。”

对于西颗粒厂为何拆除了两年还一直闲置,经开区国土局相关负责人解释称,“到现在规划部门还没批方案,公司一直按照意见修改,规划局没有批,人家怎么建呢。”

烟台开发区规划局用地规划管理处工作人员马其建则告诉时代周报记者,“华明到目前只拿过概念性方案给我们看,达不到报批的要求,到目前都没有报过正式方案。”

“如果华明没有钱开发的话,可以把地块卖了,很多大的开发商都找过华明,有的愿意300万元/亩去收购,也可以出拆迁费,华明根本都不去谈。它这是一箭双雕,借口拆迁不了,等着政府来拆,一方面又可以坐享地价升值。长江路上没有地了,土地闲置对政府形象也不好。”烟台当地一位开发商质疑。

据该开发商测算,目前两块地总建筑面积近70万平方米,即使每平方米只挣2000元,就可以赚14亿元,如果挣3000元/平方米,能净赚21亿元。但华明总共拿地才花了1.4亿元左右。

根据《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》,四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设,仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。但华明在经济开发区所规划的建筑面积已经达到了28.67万平方米之多。

对于拿地是否有暗箱操作,地块到底何时开发等问题,在采访华明房地产总经理张自强的半个小时里,他始终不对任何问题做回答,反复“喊口号”,“我相信党,相信政府。”

张自强说,“你做的是扒人家伤痛的事。我们为什么不积极?我什么话都不愿意说,说了是浪费。慢慢解决吧。”