揭秘烟台扩张下的牟平区 库存高企土地市场供需活跃

烟台作为一个新兴的二级城市，在2014年全国楼市低迷的态势下，一度被疑“扩张”超速。而令人意想不到的是，作为烟台6区并不出众的牟平区，却凭着高企的库存量15946套，近40月的去化周期，单周土地供应13宗达峰值的“高姿态”，频频出现在我们的视野中。

相关数据显示截至5月18日，烟台市商品住宅市场存量为729万平，去化周期为131周，超过30个月。而牟平区的商品住宅存量为133万平，去化周期高达58个月，高企的库存量居6区之首。着眼于自身地理位置不占优势、经济发展又相对滞后的牟平，面对如此庞大的库存量，带给烟台房地产市场的压力可见一斑。

400来电排牟平连续两周领跑 受制多因素销售遭遇瓶颈

据统计，8月前两周牟平均超3项目上榜TOP10领跑6区。8月首周，牟平来电量占比20%，力超老城芝罘区居榜首，6区TOP10更是4项目上榜，独占鳌头； 8月第2周，牟平来电量占比14%虽屈居第三位，但3项目荣登TOP10，与莱山区“并驾齐驱”，老城芝罘区虽凭借22%的占比居首，但TOP10中竟无项目上榜。

400来电排行牟平领跑6区，其备受关注的程度并不低。而在烟台6区成交量中，牟平的成交量却一直不温不火。既然如此受关注，成交量又无明显起色，显然受制于地理位置、经济发展以及市场观望情绪笼罩等多因素；牟平区房价虽相比其它5区占优势，但自身区域人口较少，又以第一二产业为支撑，其吸引外来区域人群置业的能力明显不足，销售即遇瓶颈。

库存高企去化压力骤增 牟平深陷水深的迷局

据同策咨询数据显示，截至2014年8月1日，烟台6区的库存量中，芝罘区19994套，去化周期22周；开发区19390套，去化周期27周；牟平区15946套，去化周期39周；莱山区9426套，去化周期15周；高新区9359套，去化周期31周；福山区8576套，去化周期13周。

牟平的库存量位居6区第三位，紧逼老城芝罘区和开发区，其去化周期高达39周，领衔6区。但要看到的是牟平区域人口较少，又过多依赖本地客群消化，其不断高企的库存，骤增的去化压力，让有限的消费能力难以支撑如此庞大的消费体量，房地产市场的风险加剧不言而喻。

2014土地市场冰冻期 牟平土地供应、成交火热超速

烟台土地市场中，牟平整体表现一直活跃抢眼。无论是热闹的2013年，亦或处于沉寂期的2014年，牟平区土地供应、成交一直处于高位。

2013年烟台6区土地供应共172宗，其中芝罘区22宗、开发区26宗、福山区26宗、莱山区22宗、高新区25宗、牟平区51宗；6区土地成交201宗，其中芝罘区23宗、开发区26宗、福山区31宗、莱山区23宗、高新区18宗，牟平区80宗。显而易见，2013年烟台的土地市场一直处于热闹中，而牟平区的表现尤为抢眼，其51宗土地供应、80宗土地成交，远超其它5区居首位。

截至2014年8月24日，烟台6区共供应土地46宗，其中芝罘区1宗、开发区7宗、福山区18宗、莱山区0宗、高新区1宗、牟平区19宗；而6区土地成交35宗，其中芝罘区1宗、开发区7宗、福山区18宗、莱山区0宗、高新区1宗、牟平区19宗。虽然2014年的土地市场未现2013年的辉煌，但即便是处在冰冻期的土地市场，牟平区依旧表现不俗，均为19宗的土地供应、土地成交量惊艳6区。

揭秘：供需博弈是否造就“矛盾”牟平？

激增的400来电、高企的库存、活跃的土地市场表现，如此供需博弈，不禁认为牟平陷入“矛盾”困境中。然而，牟平是否真的陷入“水深火热”之中，锐理数据公司顾问部项目经理刘冬认为不然。

牟平区的市场风险在六区来讲整体居于高位，风险关注提示不只是局部过大而是全面压力的蔓延，包括刚需产品在内，其去化风险及库存压力偏高。首先，刘冬认为牟平库存压力成因主要来源于三个方面：一是历史遗留存量问题，二是供应持续高企，三是结构问题凸显，改善产品去化压力集中。尤其在市场成交端乏力的情况下，市场风险值得警惕。

其次，土地市场来讲，目前牟平区土地供应端阶段性有所活跃，一方面是市场在长时间的压制下需要正常的土地释放，一方面是地方政府源于财政收入考虑，需要发力土地供应端，通过供应结构的优化及供地力度的提升带动土地市场回暖。

现象上看可能两者存在“供需矛盾”，但分析原因，刘冬指出“牟平区高库存及供地矛盾”是一个伪命题。