城方：租赁市场不赚钱？住房租赁“国家队”探索发展新模式

前期投入大、成本高

不断拓展融资渠道

2018年，上海地产集团功能类、平台类项目投资占比达到80%，资金需求巨大。集团正积极探索多渠道融资及租赁住房资本证券化。

2018年1月，上海地产集团与国家开发银行、中国建设银行在沪签署《租赁住房业务开发性金融合作协议》，加强总对总融资，降低融资成本。

2018年底，全国首单以储架结构发行的公租房资产证券化产品落户上海地产集团，“国开—上海地产公共租赁住房资产支持专项计划”总规模100亿元，首期于2019年1月份正式发行，期限为25年，首期发行票面利率在4.48%。发行后，将拓宽公租房市场化融资渠道，吸引更多社会资金支持公租房建设。

2018年8月21日，地产集团与中国人寿、华润集团举行国寿申润城市发展基金签约仪式，基金规模约150亿元，主要用于位于上海核心区域、具有增值空间的写字楼、酒店、商业、长租产品等物业。

租赁住房运营盈利模式难解？

城方新模式“以租金换消费”

在大城市，面对不断增长的租赁需求，住房租赁市场究竟如何发展？运营服务的盈利模式难解？

城方在掌柜财经采访中表示，租赁住房要去房地产化思维，追逐“租金”利益肯定不是长久之计，租金不可能无控上涨。城方提出的是“以租金换消费”的经营模式，以租赁住房为载体，租金作为基础现金流，更注重以合理的租金，来换取更多的消费力，这样对于只租不售的租赁住房，才能够保持长期经营下去，城方认定做的是“消费服务业”。

据机构预计，到2023年，上海将有681.4万的租赁人口，人均可支配收入达10万元，人均消费支出6万元，上海市城镇居民每年租金支出为4.5万元，房租收入比保守估计为45%，实际或超50%。上海城市居民人均消费支出与人均可支配收入之间存在均衡关系，人均可支配收入每变动 1% ， 人均消费支出就会同向变动 1. 04%。五年后，若房租收入比为由50%下降到40%，租金收入规模下降682亿，增加销售额最高可达850亿。

按此测算，以租金换消费，一年如果能下降10%的租金，上海就能撬动最高850亿人民币的总消费额，有20%的毛利率，就得将近20亿，这个数字是住房租赁业非常值得去探索研究的问题。

目前，城方已在消费服务模式中创新前进。