楼市迎来小阳春 一二线城市弱复苏房企拿地积极性不高

阳光城董事长朱荣斌表示，回归一二线已是房企共识，未来一二线市场的竞争会很激烈，“从成都、宁波的几场拍卖可以看出，只要市场有一点回暖迹象，房地产公司的行动速度就会非常快。”他说。

中海地产董事局主席颜建国认为，以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区，中海始终坚持在一二线的策略不变。目前中海土地储备9144万平米，其中一线占15%，二线占65%。

当代置业也在抢占一二线市场，董事长张鹏认为当前一二线市场稳定，总体安全。当代置业在一二线的储备占到70%，30%将布局在三四线城市。

纵观近期的业绩会，看好三四五线市场的，几乎只有碧桂园。碧桂园董事局主席杨国强认为，当前农民工的工资上涨明显，返乡置业可能性大，三四线依然有较大空间。

3月26日，曾经大量布局三四线的恒大总裁夏海钧指出，一二线和三四线的划分已然落后，恒大进入的288个城市，均为人口持续净流入、有产业支撑的城市。

深圳房地产资深人士徐枫认为，一线城市已率先筑底，而且回暖的速度快于二三线城市，2019年的亮点在于东部的一线城市和中部的省会城市。

一、二线城市弱复苏

土地是房地产的开端，房地产的周期肇始于土地。从2019年的开局来看，土地市场并不乐观。国家统计局数据显示，2019年1-2月，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1％；土地成交价款690亿元，下降13.1％。

而在2018年1-2月，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2％；土地成交价款794亿元，基本持平。2018年全年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，同比增长增长14.2％；土地成交价款16102亿元，增长18％。

中信证券指出，企业拿地积极性不高，一方面是因为各个企业的土地储备足够未来至少三年以上的正常开发，短期内拿地的急迫性下降；另外一方面是因为销售的不确定性依然存在，使得企业的预期明显改观。

因此，从整体来看，房地产市场并没有出现整体性的好转，机会出现在一、二线城市。中指院百城数据显示，1-2月，百城土地成交建筑面积、成交价款同比增速为-17.9％、-25.3％，环比分别回落25.9个和12.9个百分点，但1-2月百城宅地成交溢价率分别为10.35％、12.2％，环比分别扩大2.69个和1.85个百分点，相比于2018年10月的最低点6％有明显恢复。

在整体不佳的局面下，目前部分市场的土地价格开始出现一定程度上涨，且部分区域表现比较明显。只要货币宽松，地产牛市随之而来。信贷虽未明显宽松，但房企融资环境显著改善已是事实，地产企业的现金流有望得到改善。

一、二线城市是机构一致看好的区域，招商证券指出，结构上看，一线城市销量已见底回升，二线城市销量仍在底部震荡，三、四线城市销量或许仍有1-2个季度的调整，若调整幅度较大或拉动全局销量出现第二个底部，但之后也将企稳。

从数据来看，一、二线城市涨幅明显，二线城市或是2019年销量复苏的最大贡献者，三、四线城市回升幅度较小。这或许也说明，在部分楼市回暖的情况下，现阶段很难指望楼市出现整体性机会。

万科郁亮之前指出，中国城镇化进程空间巨大，房地产仍有发展空间，但房地产行业从来不能脱离经济大势，今后几年总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变，需要做好长期准备。

　(房掌柜整理自证券市场周刊、中国经济网、21世纪经济报道)