楼市迎来小阳春 一二线城市弱复苏房企拿地积极性不高

2月份房价仍未停止上涨，70个大中城市新建住宅销售价格同比上升10.4％，连涨41个月；环比上升0.5％。

而从具体的销售数据看，情况似乎没有那么悲观。根据国家统计局的数据，2019年1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6％。其中，住宅销售面积下降3.2％，商品房销售额12803亿元，增长2.8％，增速回落9.4个百分点。

对于上述销售数据，中金公司指出，销售面积同比跌幅加深，趋势符合预期，下滑势头扩大，但幅度好于市场预期。中信证券表示，销售好于预期的原因在于流动性宽松下，按揭利率持续下行。2018年12月以来，按揭利率已经连续3月下行，这种趋势在2019年有望持续，因此行业销售依然值得期待。

华创证券也认为，考虑到2019年棚改的大幅下降将决定全国销售总量偏弱，不过1-2月销售降幅仍略好于预期，显示销售也没想象中那么差，这或主要源于一、二线城市楼市正逐步回暖和5-8线等低能级城市的楼市热度滞后反应的综合对冲。

与作为行业终结点的销售相比，位于前端的房地产开发投资情况则完全超出了市场预期。统计数据显示，2019年1-2月，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6％，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18％，增速提高4.6个百分点。

中金公司认为，开发投资增速大幅超出市场预期，与新开工、土地购置、销售等领先指标的全面降速形成鲜明反差，这在历史上从未出现过，2019年，投资显著提速主要是受到项目施工进度加快和土地购置费快速增长的拉动。

由于销售等指标在同期均显著降速，中金认为，开发投资增速之后仍不可避免步入下行通道。华创证券也认为，1-2月，土地购置费同比增速仍可能高达50％左右，这或许就是主要原因，即表明投资并没有看上去那么好。

即使房地产开发投资没有那么好，但销售也没有预期中那么差，加之在宏观政策调控的高压下，领先房企还是交出了亮眼的2018年业绩，房地产公司的股价接连上涨似乎并不奇怪。

房企业绩超预期主要来自前期销售，与当下的销售并无直接的关联。目前房地产增速放缓甚至下降已经成为事实，在政策没有明显放宽尤其是信贷没有“开闸”的情况下，房地产的全面繁荣恐怕是个奢望。就如万科郁亮所说，中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模，但行业转折已经到来，现在开始要做好长期准备。

政策“定心丸”与回归一二线

开发商的信心回升、楼市回暖的蛛丝马迹，最初要从货币政策和流动性中去找。

年初，央行再次降准，给房地产行业打开了复苏的窗口。3月14日，较早召开业绩会的阳光城，作为高增长房企的代表，深感流动性的重要性。阳光城执行副总裁、 CFO吴建斌指出，目前市场资金充裕，融资成本明显下降，“阳光城今年前两个月的融资形势明显比去年好了”。

几天后，碧桂园CFO伍碧君也表示，房企的融资成本在2018年都有上升，但预计2019年会下降，原因是“今年钱没有那么紧张了”。

此外，楼市调控“一城一策”，地方有了更多微调的空间。奥园董事局主席郭梓文的观点极具代表性：“调控基调是希望楼价不要过快上涨，也要防止过快下跌。”郭梓文称，楼市调控的权力已下放到各个地方，奥园一些楼盘所在的地方政府已开始释放出有利于楼价和销售面积提升的政策信息；预计今年下半年的市场会向好。

但市场的回暖并非全部，可能局限于一二线。保利发展指出，2019年，随着政策面（如放宽落户条件、取消限售）、资金面（如购房利率上浮区间下调）等释放利好，资金将从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，一二线城市有望率先筑底。