从布局城市结构来看,中小企业多以大本营为中心的区域房企,城市进入数量相对较少,进入城市主要为大本营周边的二线城市以及热点三四线城市,其中布局二线城市占比为45.5%,三四线城市占比为39.34%。随着棚改政策收紧以及楼市调控范围扩充,三四线城市市场交易规模上涨乏力,部分中小房企资金链断裂风险凸显。如果不做好风险防范,一旦这些房企布局的为数不多的几个城市市场出现了大幅波动,这些房企有可能会资不抵债,迅速崩盘。
其次是融资,房企开发资金承压,中小企业融资渠道受阻。2018年,金融监管力度逐步加强,金融机构对房企融资规模、渠道、方式等作出进一步的规范,房企融资渠道收紧。银行贷款对房地产企业提出了更高的要求,国内贷款占比明显有所下降,占比下降至14.46%。房企自筹资金上升,自筹资金占比有所提升,占比达33.64%,定金及预收款项占比有所提升,占比达到33.39%。
2018年以来,金融机构对房地产行业的监管与规范升级,房企融资出现分水岭。银行实行“名单制”准入制度,大型房企进入房地产开发名单;债券实施分类监管,优先支持总资产超过1500亿元,营收超过300亿元的AAA级以上房企;信托更加规范,对于银信合作投向房地产领域需满足 “四三二”的要求;私募基金以及房地产信托,不得投资嵌套其他资产管理产品的私募股权投资基金等,禁止私募基金通过委托贷款、信托贷款等方式直接或间接从事借贷活动。整个融资渠道的收紧,使得信贷资源更加倾向大型房企,中小房企融资难度增加。
第三是转型,缺乏资源以及专业人才,转型风险较大。2018年以来中小房企融资困难,部分中小房企选择品牌合作或并购扩张规模,部分中小房企则通过跨业并购、资产置换、出售项目等手段加快战略转型,拓展金融、文旅、大健康、新能源等方向,加速形成“小而美”、“小而精”的品牌特色。但中小房企在资金、管理、专业人才等方面仍然较弱,如“地产+制造业”、“地产+科技”等所谓双驱轮战略对业务沉淀和协同性要求较高,战略转型短期存较大风险。
中小房企如何突围?
房地产市场进入平稳发展阶段,大型房企市场份额逐年提升,行业集中度进一步提升。反观中小企业市场份额降低,总体增长乏力,部分企业逐步转型退出房地产经营领域,更多中小企业选择和大型房企合作发展,谋求进一步的发展空间。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说,面临市场调整期,房企首先要聚焦主业实现稳健发展。抓紧城市结构性机遇,踏准节奏实现精准布局;迎合居住升级需要,提升产品和服务赢客户;运营有待内部挖潜,优化管理促进稳健高效发展。他指出,房企还要协同创新,打造多元竞争优势。目前,很多企业在特色地产领域做了很多的工作,围绕着“地产+”做了很多的创新探索。
2018 年,中小房企在拿地和融资的双重挑战下,如何成功度过地产行业“寒冬”成为企业不得不思考的问题。
专家认为,中小房企选择活下去并且活得更好,就必须遵守严格的生存法则。首先,需要不断打磨产品,增加产品在市场上的竞争力;其次,加强与大型房企合作,加快规模与布局的增长;最后,拓宽融资渠道,解决短期资金困境,防止资金链断裂。
(房掌柜整理来自新华网、国际金融报、大众证券报)
2022-02-17 10:28
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