房地产行业集中度进一步提升 中小房企应如何突围？

　　2018年，房地产行业集中度进一步提升，房企销售规模再上台阶。同时，随着资金、土地等资源不断向大型房企倾斜，中小房企的竞争优势减弱，生存空间压缩，行业进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段。

　　在此背景下，中小房企如何抓住政策及市场机遇，制定适宜的经营策略，进而突破中长期的发展困境，成为决定企业未来稳健发展的重中之重。

　　行业集中度加速提升

　　据第三方研究机构数据显示，2018年，百强房地产企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%;百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，行业集中度加速提升。

　　百强企业追求规模与效益均衡增长，“增收又增利”态势延续：一方面百强企业适应大势调整投资节奏，多渠道融资保稳健发展;另一方面加快周转提升运营效率，降本增效拓展盈利空间。2018年，百强企业营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值同比增长28.2%至64.4亿元;净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2、0.9个百分点。

　　经营方面，百强企业优化投资布局降低去化风险，部分历史高价地项目去化或盈利难题逐步化解;财务方面，百强企业加强现金管控去杠杆，现金流与负债均得到显著改善，借势加速融资缓解兑付压力。2018年，百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元，相比上年提升显著;资产负债率均值为77.8%，较上年同比下降0.5个百分点，有效负债率同比下降1.6个百分点;速动比率为0.53，较上年上升0.04。

　　中小房企的压力

　　随着楼市逐步降温，2018年成了房企利润分化的分水岭。

　　据统计，所有业绩下滑的42家A股上市房企，大都为销售规模不足100亿元的中小型房企，如张江高科、阳光股份等，而鲜有合约销售额超过500亿元的大型房企。

　　“从目前已发布的业绩情况来看，盈利预减的情况明显增多，尤其是中小型开发商。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这反映出当前房地产行业在市场下行压力大增之时，大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间，而中小企业日子则相对艰难，最终导致两极分化现象加剧。

　　以39家业绩下滑房企中销售规模唯一超过500亿元的滨江集团为例，公告显示，2018年度，滨江集团实现营业收入210.5亿元，较上年同期增长52.83%，实现营业利润41.5亿元，较上年同期增长41.03%。但在营业收入大增的同时，滨江集团归属于母公司所有者的净利润反而下降28.62%，为12.2亿元。滨江集团表示，公司业绩下滑主要系对安远控股的应收款单项计提资产减值准备及本年度有息负债的增加带来财务费用的较大增长所致。

　　规模并不算小的滨江集团，尚且会因融资成本增加而拖累盈利，众多小型房企的情况或许会更加严重。

　　除融资难度差异之外，在上海中原地产资深分析师卢文曦看来，另一个原因也不容忽视。他向记者分析称，房企2018年的利润其实反映的是前两年的盈利情况，而2016年和2017年土地价格是很高的，因此成本很高，但2018年的销售市场是“限价”的，因此，房企净利润下滑也在情理之中。

　　也正是受到上述因素的影响，有企业甚至出现营业收入增长，归母净利润反而“亏损”的现象，例如大港股份，去年营业收入增长约30%，而营业利润及归母净利润反而为负，分别下降1024.69%和1732.8%。

　　中小企业三大风险环生

　　中小企业主要风险表现在，布局单一、融资受阻、转型失败三个方面。首先是布局，中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差。中小房企平均布局6.6个城市，近六成中小企业布局数量少于均值，且多数企业项目集中度较高，聚焦发源地及周边城市，受市场周期性调整和政策管控等影响较大。房企销售以及土地储备过于集中在个别城市，2018年以来部分三四线城市市场有所降温，房企销售回款风险有所提升。

　　从布局城市结构来看，中小企业多以大本营为中心的区域房企，城市进入数量相对较少，进入城市主要为大本营周边的二线城市以及热点三四线城市，其中布局二线城市占比为45.5%，三四线城市占比为39.34%。随着棚改政策收紧以及楼市调控范围扩充，三四线城市市场交易规模上涨乏力，部分中小房企资金链断裂风险凸显。如果不做好风险防范，一旦这些房企布局的为数不多的几个城市市场出现了大幅波动，这些房企有可能会资不抵债，迅速崩盘。

　　其次是融资，房企开发资金承压，中小企业融资渠道受阻。2018年，金融监管力度逐步加强，金融机构对房企融资规模、渠道、方式等作出进一步的规范，房企融资渠道收紧。银行贷款对房地产企业提出了更高的要求，国内贷款占比明显有所下降，占比下降至14.46%。房企自筹资金上升，自筹资金占比有所提升，占比达33.64%，定金及预收款项占比有所提升，占比达到33.39%。

　　2018年以来，金融机构对房地产行业的监管与规范升级，房企融资出现分水岭。银行实行“名单制”准入制度，大型房企进入房地产开发名单;债券实施分类监管，优先支持总资产超过1500亿元，营收超过300亿元的AAA级以上房企;信托更加规范，对于银信合作投向房地产领域需满足 “四三二”的要求;私募基金以及房地产信托，不得投资嵌套其他资产管理产品的私募股权投资基金等，禁止私募基金通过委托贷款、信托贷款等方式直接或间接从事借贷活动。整个融资渠道的收紧，使得信贷资源更加倾向大型房企，中小房企融资难度增加。

　　第三是转型，缺乏资源以及专业人才，转型风险较大。2018年以来中小房企融资困难，部分中小房企选择品牌合作或并购扩张规模，部分中小房企则通过跨业并购、资产置换、出售项目等手段加快战略转型，拓展金融、文旅、大健康、新能源等方向，加速形成“小而美”、“小而精”的品牌特色。但中小房企在资金、管理、专业人才等方面仍然较弱，如“地产+制造业”、“地产+科技”等所谓双驱轮战略对业务沉淀和协同性要求较高，战略转型短期存较大风险。

　　中小房企如何突围？

　　房地产市场进入平稳发展阶段，大型房企市场份额逐年提升，行业集中度进一步提升。反观中小企业市场份额降低，总体增长乏力，部分企业逐步转型退出房地产经营领域，更多中小企业选择和大型房企合作发展，谋求进一步的发展空间。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，面临市场调整期，房企首先要聚焦主业实现稳健发展。抓紧城市结构性机遇，踏准节奏实现精准布局;迎合居住升级需要，提升产品和服务赢客户;运营有待内部挖潜，优化管理促进稳健高效发展。他指出，房企还要协同创新，打造多元竞争优势。目前，很多企业在特色地产领域做了很多的工作，围绕着“地产+”做了很多的创新探索。

　　2018 年，中小房企在拿地和融资的双重挑战下，如何成功度过地产行业“寒冬”成为企业不得不思考的问题。

　　专家认为，中小房企选择活下去并且活得更好，就必须遵守严格的生存法则。首先，需要不断打磨产品，增加产品在市场上的竞争力;其次，加强与大型房企合作，加快规模与布局的增长;最后，拓宽融资渠道，解决短期资金困境，防止资金链断裂。

    （房掌柜整理来自新华网、国际金融报、大众证券报）