汪涛：这次的调整不同以往 房地产供给已超实质需求

　  瑞银中国首席经济学家汪涛博士近日在研讨会上表示，中国房地产市场这一轮调整和以往不同，这次是供需不平衡，房地产的供给已经超过实质的需求。

　　房地产已经供大于求

　　汪涛在上海做了《在房地产下行和稳增长政策中走向“新常态”》演讲，她认为房地产对经济影响较大，而房地产市场还在继续往下走，造成的连锁反应会继续表现出来，因此她判断在“金九银十”之后四季度，明年整个经济会继续减速。

　　她还预测今年经济增长率是7.2%，预计三季度7.1%，四季度6.9%，明年的增长是6.8%。之所以调低了今年全年和明年的经济增长率，主要是因为房地产的下滑。

　　汪涛认为房地产这一轮调整和以往不同，过去十年都出现过调整，但这次最大的不同是供需发生了不平衡，房地产的供给已经超过实质的需求。汪涛为此算了一笔账，一是城镇化的需求。很多人认为城镇化导致每年新增城镇人口两千万左右，差不多相当于七百万户。但实际上没有那么多，她认为新增城镇人口带来的对城镇住房需求大概只有300万套，而去年竣工面积大概相当于1100万套，包括保障性住房，总体看供应量超过需求量。

　　另外一个供给超过需求的是错配，很多房子越来越多地建在三、四线城市，很多人想去的可能是一线二线大城市，所以就发现有的大城市房子仍然很紧张，而三、四线城市房子卖不动，出现了供求的失衡。

　　而目前房地产库存高企，尤其三线城市的销售已经接近25个月到30个月的库存，一线城市还可以，二线城市也是迅速从1年的库存到了20个月以上的库存，也就是说销售非常的不好。同时，投资型的需求也在下降，房地产供给超过了需求，不能支撑之前那样非常旺盛的房地产市场。

　　扭转下滑局面很难

　　房地产行业和其他行业有重要的联系，尤其是钢铁、建材，比如挖掘机、重卡、建筑机械等，汪涛认为房地产对经济的作用是30%左右，可以看到对整个经济的影响是非常大的。

　　房地产建设投资往下走，势必影响到房地产的上下游企业，例如钢铁、水泥、建材机械、化工、交通、汽车、家电等各个方面，对整个经济往下的拉动有很大影响，对整个金融系统的负面影响也是很大的。在这样的情况下，汪涛认为政府一定会出台不同的政策来稳增长，逐渐放开限购，最后可能会放开一些房地产按揭贷款方面的政策等等，她预测会在年底之前降低首付和按揭利率。

　　这些政策会有一定的作用，不过要想扭转房地产下滑格局，想要带动一轮新的反弹，汪涛觉得还是比较难的，因为这次是供给发生了根本的变化，供大于求。一些政策可以抵消可以减弱房地产放缓的幅度和突然性，但难以扭转局面。