热点城市纯租赁地块入市加快 低价成交利于稳租房市场

值得注意的是，济南的纯租赁土地出让均价看齐一线城市，地块位于近郊高新区，超6000元/平的成交均价几乎达到了周边普通居住用地项目的出让水平。对于租赁项目而言，土地出让成本相对较高。

要降低纯租赁土地的出让价格，纯租赁土地的位置选择规划在郊区布局成为当前各个城市的共识。从地块区位的分布来看，多个城市的纯租赁土地分布多以在近郊为主。

其中，深圳、济南、青岛和苏州四个城市的纯租赁土地全部分布在近郊地区。南京供应的6幅地块则全部位于江宁区、栖霞区和浦口区的郊区位置，平均成交楼面价低于3000元/平，几乎为周边房价的十分之一。

21世纪经济研究院分析师认为，通过在城市郊区规划推出纯租赁土地，是当前诸多城市控制租赁项目成本的有效方式之一。通常情况下，城市郊区也是大学毕业生、年轻求职者聚集的地方，通过控制租赁项目的土地出让成本，对降低项目入市后的租赁价格，留住城市发展的人才具有举足轻重的作用。

除此之外，多个城市的纯租赁土地的竞买人也以国企为绝对主力。

统计数据显示，2017年7月至今，除了深圳一块土地出现过市场化竞拍，最终以溢价率30%成交之外，其余基本都是国企独家参与拍卖，以低价成交。其中上海地产集团成为拿地面积和拿地总价最高的企业，共竞得了10幅纯租赁地块，总建筑面积超过70万平方米，成交总价超过58亿元。

21世纪经济研究院分析师认为，当前国内各主要城市通过国企拿地、控制溢价、郊区规划等综合措施，目的很明显就是要最大限度地保障纯租赁土地交易的成本。

可以预期的是，未来随着租赁项目的陆续上市，前期有关控制低成本的一系列措施将会发挥出优势，降低项目建成后的运营成本，通过增加有效供给，将有利于缓解当前部分城市租金上涨的压力。

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　　刘洪玉：发展租赁市场不是权宜之计而是深化住房制度改革的重要工作

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　　刘洪玉认为，目前租赁市场主要集中在大城市，重视、发展租赁市场，发展规模化经营的租赁产业，不仅有利于为市场增加供给，提高透明度，还有利于提高租赁服务的水平、房屋维护维修投资，以及创造更多的就业机会。

　　不过，面对租赁市场火热，社会也有担心，比如垄断可能引发的租金上涨;金融不恰当参与，或者企业间不良竞争可能会带来风险。因此，从政策制定的角度上，就要做到扬长避短，同时，形成企业自控、行业自律、社会监督、政府监督完善体制。

　　中信建投(601066)方春晖：长租公寓资产证券化不是过度而是远远不够

　　9月7日，由《证券日报》社主办的“新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会”在北京举办。中信建投证券投资银行部总监方春晖在演讲时表示：“资产证券化并没有助推房租价格，恰恰相反，资产证券化降低了公寓企业的融资成本，为房源数量的增长助力。”

　　在演讲中，方春晖提出两大鲜明观点。首先，他表示，长租公寓ABS不是过度而是远远不够。他举例说，在美国，许多单只上市公寓REITs项目的规模比我国全部长租公寓规模还要大。不难看出，我国长租公寓ABS还有很大的发展空间。

　　另一个观点是：资产证券化并没有助推房租价格，恰恰相反，资产证券化降低了公寓企业的融资成本，为房源数量的增长助力。方春晖表示,长租公寓与资产证券化有两大契合点，首先，长租公寓相关的一些资产类型符合资产证券化对基础资产的要求，其次，长租公寓的现金流特征符合资产证券化的基本理念。

　　在会上，方春晖介绍道，ABS作为一种近几年较为火热的融资方式，目前在长租公寓领域的融资模式主要有两大类，一大类是轻资产模式，主要包括租金收入应收账款ABS和租赁贷款债权。另一大类是重资产模式，主要包括CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和REITs(不动产信托投资基金)。

　　这些ABS可以帮助长租公寓市场打造投资闭环、解决长租公寓融资难融资贵等问题。