多城即将开启新一轮楼市调控 住房制度改革仍是重点

　　而对于三四线城市，顾云昌用“舞龙”来形容楼市的轮动效应，龙头的一线城市整体还处在市场低迷期，但龙尾末端的三四线城市，则还处在尚未开始下行的高峰状态。

　　调控手段持续创新

　　    与往年相比，今年楼市调控手段丰富且力度空前。除以往限购、限贷外，在本轮调控中进一步演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。

　　    “调控工具的创新进一步反映了调控形势的严峻性。”夏磊认为，除了行政手段创新外，调控思路更是发生重大改变，即强调“因城施策”。房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年，调控已经深入到三线、四线城市以及非热点城市群。除此之外，房地产调控更是从短期走向住房制度改革。

　　    事实上，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，在本轮楼市调控中，可以明显看到以往被忽略的住房租赁市场在近两年获得重大政策青睐。据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，并且住房租赁供应也在逐渐纳入地方的土地出让规划中。除此之外，各地还通过政策松绑及土地制度创新等方式，利用集体土地建设租赁住房、增加租赁供应。

　　    58安居客房产研究院首席分析师张波表示，中国房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往和买房划等号，但未来十年，中国不得不面对城市化进程不断发展而引发的大量人口持续入城，所以，一味地增加商品房供应来满足绝大多数人群的居住需求并非良策。在此背景下，通过住房租赁市场来更好地满足人们的居住需求可以说是现实需求。

　　调控需要“调和控”

　　多位受访人士均指出，调控政策的走向，与资金面的收紧，将会决定目前微妙的楼市在接下来一段时间的走势。

　　资金层面，华泰证券指出，在融资端持续收紧的情况下，政府和房企之间的价格博弈可能发生变化。一方面，房企为加速资金回笼，可能在价格方面做出让步;另一方面，政府也有意通过扩大供给，缓解热点城市的供需缺口，避免一二手房价倒挂所带来的投机过热。

　　而顾云昌则表示，三四线城市此轮上涨得益于货币化棚改所释放的购买力，但随着去库存的深化，货币化棚改在部分城市的补贴力度可能减小，而此类城市的土地市场当前处于高位，土地供应相对充足，补贴资金的减少可能会对未来的需求造成很大压力。

　　而在调控层面，政策的范围和深度，也被认为将会有所变化。

　　易居研究院的数据显示，5月，7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积约272万平方米，环比减少2%，同比增加20%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积约580万平方米，环比增加20%，同比增加16%。

　　因此，限购和限贷等较为严厉的调控措施，被认为将可能在一些热点三四线城市加以实施。

　　同时，调控的深化也在不断从文件走向落实。此前中原地产首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，楼市调控应当注重“调和控”两个方面，一方面要控制市场情绪和预期，另一方面，更要调整住房供应结构，增加有效供给。部分城市只注重“控”而忽视了“调”，是市场过热的主要原因。

　　这也是一些城市目前调控政策转向的重点。上述河北文件指出，热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。

　　而在6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，则将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4，多元化住房供应体系的思路十分清晰。

　　一周前，全国政协经济委员会副主任、原中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在公开演讲时提出，房地产市场累积了一些风险，目前行政性措施已经不能根治，必须在六方面同步加快改革。包括改革政府垄断住宅用地体制、改革房地产商垄断住宅供应的体制、改革售多租少的结构并实行租购同权制度、改革房地产税、改革住房公积金制度和改革农村土地制度六个方面。

　　住房制度改革仍是重点

　　    从历年房地产市场表现来看，大致4年一个周期。所以，如果仅从时间这一维度来看，本轮周期中的调控持续时间，相较以往无疑更长，同时，整体从严的调控基调依旧没有发生改变。究其核心原因，张波分析称，此次调控的目的不单纯局限于商品房本身，更不只是为控制房价，而是为了构建房地产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题，更为核心的则是围绕“真正落实长效机制”这一目标。