多城即将开启新一轮楼市调控 住房制度改革仍是重点

　　近日，各地关于楼市调控的喊话不断。

　　根据河北日报的消息，日前，河北省住建厅转发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，强调要认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务。

　　而北京则在6月19日发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》，提出要完善调控政策措施，提升精准调控水平，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。

　　而在自贸区消息出炉后，就一直严控楼市的海南，其省委副书记、省长沈晓明在近日接受媒体专访时表示，海南要有“壮士断腕”的勇气和决心，坚决减少经济对房地产的依赖。

　　这与近期楼市的异动有关。在“930”开启的调控浪潮持续近两年后，一度处在下行周期的楼市，却在近期出现了微妙的变化。

　　一方面，轮动效应下的楼市末端，三四线城市在土地市场、去库存等方面保持相对较高的热度。但另一方面，与过往周期规律不同的是，成都、青岛、沈阳、大连等二线城市在各种调控对冲政策的作用下，5月也进入房价领涨城市行列。

　　这样的背景下，多家机构均作出了各地即将开启新一轮楼市调控的预测。而这一轮调控将会与之前的政策呈现哪些不同，将会有哪些新的抓手，成为关注的焦点。

　　二线城市“抢人”，引发房企重仓投资

　　今年以来，二线城市重新成为房企夺地的主战场。根据易居克而瑞统计数据显示，从销售额排名TOP 50房企今年前4个月拿地所在城市来看，二线城市广受关注，占比达67%。而中原地产研究中心统计数据显示，截至5月21日，50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元，同比上涨49%，其中，有46个城市土地出让金超过100亿元。

　　“从库存规模看，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，这也是此类城市近期政策调控中，明确提出积极增加供地补库存的原因所在。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。其中最受关注的城市集中在中西部地区。

　　根据克而瑞的研究报告显示：“TOP50房企拿地投资集中的城市以郑州、重庆、长沙、成都、武汉等地为主，这些城市出台的‘引才政策’引起大量人口流入从而激发了购房潜在需求。房企投资拿地也因此成为焦点。其中1-4月房企投资份额最多的城市是郑州，碧桂园、融创、雅居乐等房企均在郑州拿地。”

　　不过，对于这一情况的出现，多数业内人士并不感到意外。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“二线城市‘抢人’背后不仅关乎宏观层面，这是一场浪潮。是中国城市人群已经出现了迁移意向。”可以说，这样的背景之下，房企进入二线城市也是市场的必然选择。

　　“对于房企而言，寻找市场机会的关键在于从经济发展前景、人口流动趋势和房地产调控的严厉程度这三方面寻求最佳平衡点，随着中国城市群经济圈的形成，众多二线城市成为相互联动的区域经济共同体，部分城市补上短板，在产业协同中取得领先优势的同时，也成为人口的流入地。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅就表示，今年的“人才大战”加速精英人群的流入，奠定了楼市需求走热的基础。“而2016年‘9·30’开始的新一轮紧缩调控，主要针对投资需求旺盛的一线城市，部分热点的二线城市虽然也触发楼市调控，但相比一线城市力度明显偏轻，为楼市保留了一线生机，由此引来房企的重仓投资。”

　　三四线楼市轮动上涨

　　6月14日，国家统计局发布5月宏观经济数据。在需求端，5月单月的商品房销售面积达到1.42亿平方米，比4月增长了17.5%，同比增长8%。

　　价格方面，易居研究院发布的百城房价报告显示，5月，其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。

　　其中，一线、二线、三四线城市新房成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。漳州、金华、莆田等三四线城市，是房价同比增幅最大的城市。

　　在一线城市中，国家统计局数据显示，北京市一手房在2018年除2月以外持续上扬，二手房从持续了近一年的环比下降开始转为上涨。

　　这甚至在租赁市场也有所体现。链家的数据显示，5月，北京链家房源单平米租金同比上涨14.2%，环比上涨2.4%，近三月租金环比涨幅呈扩大趋势。

　　与此同时，供给端的数据继续旺盛。前5月，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速连续三个月维持10%以上。而房企购地面积增速，由前4月的-2.1%，转为2.1%。房企施工面积和新开工面积增速也均有所扩大。

　　另外，土地市场的热度也还在持续。中国指数研究院的数据显示，2018年1-5月，全国300城市土地出让金总额为15887亿元，同比增加约38%。

　　其中，由于很少有限价政策，三四线城市的土地市场在房企“外溢”过程中持续火热。5月，三四线城市完成土地出让金为1654亿元，环比增加66%;此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，“主要原因是需求在多重因素刺激下被放大，导致了市场供需失衡。”

　　在顾云昌看来，尽管出现了楼市的整体回调，但不同城市的情况仍有所不同。一方面，目前使用较广的限价等行政调控手段，放大了购买新房的投资收益，激发了购房需求，另一方面，一些二三线城市的人才政策吸引了外来住房需求释放。

　　而对于三四线城市，顾云昌用“舞龙”来形容楼市的轮动效应，龙头的一线城市整体还处在市场低迷期，但龙尾末端的三四线城市，则还处在尚未开始下行的高峰状态。

　　调控手段持续创新

　　    与往年相比，今年楼市调控手段丰富且力度空前。除以往限购、限贷外，在本轮调控中进一步演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。

　　    “调控工具的创新进一步反映了调控形势的严峻性。”夏磊认为，除了行政手段创新外，调控思路更是发生重大改变，即强调“因城施策”。房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年，调控已经深入到三线、四线城市以及非热点城市群。除此之外，房地产调控更是从短期走向住房制度改革。

　　    事实上，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，在本轮楼市调控中，可以明显看到以往被忽略的住房租赁市场在近两年获得重大政策青睐。据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，并且住房租赁供应也在逐渐纳入地方的土地出让规划中。除此之外，各地还通过政策松绑及土地制度创新等方式，利用集体土地建设租赁住房、增加租赁供应。

　　    58安居客房产研究院首席分析师张波表示，中国房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往和买房划等号，但未来十年，中国不得不面对城市化进程不断发展而引发的大量人口持续入城，所以，一味地增加商品房供应来满足绝大多数人群的居住需求并非良策。在此背景下，通过住房租赁市场来更好地满足人们的居住需求可以说是现实需求。

　　调控需要“调和控”

　　多位受访人士均指出，调控政策的走向，与资金面的收紧，将会决定目前微妙的楼市在接下来一段时间的走势。

　　资金层面，华泰证券指出，在融资端持续收紧的情况下，政府和房企之间的价格博弈可能发生变化。一方面，房企为加速资金回笼，可能在价格方面做出让步;另一方面，政府也有意通过扩大供给，缓解热点城市的供需缺口，避免一二手房价倒挂所带来的投机过热。

　　而顾云昌则表示，三四线城市此轮上涨得益于货币化棚改所释放的购买力，但随着去库存的深化，货币化棚改在部分城市的补贴力度可能减小，而此类城市的土地市场当前处于高位，土地供应相对充足，补贴资金的减少可能会对未来的需求造成很大压力。

　　而在调控层面，政策的范围和深度，也被认为将会有所变化。

　　易居研究院的数据显示，5月，7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积约272万平方米，环比减少2%，同比增加20%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积约580万平方米，环比增加20%，同比增加16%。

　　因此，限购和限贷等较为严厉的调控措施，被认为将可能在一些热点三四线城市加以实施。

　　同时，调控的深化也在不断从文件走向落实。此前中原地产首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，楼市调控应当注重“调和控”两个方面，一方面要控制市场情绪和预期，另一方面，更要调整住房供应结构，增加有效供给。部分城市只注重“控”而忽视了“调”，是市场过热的主要原因。

　　这也是一些城市目前调控政策转向的重点。上述河北文件指出，热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。

　　而在6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，则将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4，多元化住房供应体系的思路十分清晰。

　　一周前，全国政协经济委员会副主任、原中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在公开演讲时提出，房地产市场累积了一些风险，目前行政性措施已经不能根治，必须在六方面同步加快改革。包括改革政府垄断住宅用地体制、改革房地产商垄断住宅供应的体制、改革售多租少的结构并实行租购同权制度、改革房地产税、改革住房公积金制度和改革农村土地制度六个方面。

　　住房制度改革仍是重点

　　    从历年房地产市场表现来看，大致4年一个周期。所以，如果仅从时间这一维度来看，本轮周期中的调控持续时间，相较以往无疑更长，同时，整体从严的调控基调依旧没有发生改变。究其核心原因，张波分析称，此次调控的目的不单纯局限于商品房本身，更不只是为控制房价，而是为了构建房地产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题，更为核心的则是围绕“真正落实长效机制”这一目标。

　　[摘要]这一轮调控将会与之前的政策呈现哪些不同，将会有哪些新的抓手，成为关注的焦点...

　　    尽管在本轮调控过程中，依然有地方出现局部趋热现象，例如今年二线、三线城市房价的持续上涨等，但在张波看来，这主要是因为短期调控使得需求被暂时性抑制，而政策稍有“松动”就会使得被延后的需求集中爆发出来，而这些大量的实际居住需求如果得不到合理解决，最终就会以非理性的形式体现到市场上来，因此，要想最终实现“安居宜居”的目标，还要从长效机制建设上入手，如将部分非理性购房需求更好地性引导到租房上来。

　　    夏磊也表示，一些行政手段只能在短期影响市场波动，从长期来看，继续深化住房制度改革才是决定房地产市场平稳健康的根本。具体来看，要从供给端着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度。她建议，按照“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，根据人口流动情况分配建设用地指标，根据库存去化周期调节土地供应，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构;金融政策鼓励支持刚需和改善性需求，抑制投机性需求。

　　(房掌柜整理来自21世纪经济报道、新京报、证券日报)