万达商业地产年底赴港上市 超低土地成本保障高利润

报告指出，大部分城市存在商业综合体过量开发的风险，且集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。由于二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应，供需失衡使得商业开发运营日益艰难。

显然，这一情况如果继续恶化，将给万达商业地产以售养租的模式带来巨大的挑战。毕竟开复工面积增加的同时，每年万达商业地产的竣工面积也会相应上升，投入的大量资金能否顺利收回，将考验每一个商业地产开发商。

据悉，由于今年楼市转冷，万达商业地产上半年的净利润也快速下滑，由去年同期的100.86亿元降至49.17亿元，跌幅超过五成。同时，万达商业地产的债务总额从2013年底的1340亿元大幅增至2014年6月底的1800亿元，原因则是2014年上半年现金收款放缓时公司加快其开发活动。

穆迪指出，债务上升导致公司净债务/净资本比率从2013年底的36.4%升至截至2014年6月份的44.5%，其EBITDA/利息覆盖率（指数大于1说明公司有足够的利润可以保障利息支付，不至于发生偿债风险，通常该指标越高越好）也从2013年财年的3倍降至截至2014年6月底12个月的2.5倍。

标普的报告则认为，对很多商业地产的开发商和投资者而言，无论他们采取建设并持有的模式还是采取建设后销售的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景，将提升风险，限制回报。

万达商业地产的招股说明书显示，其2011年—2013年的租金水平分别为57元/平方米/月、63元/平方米/月、70元/平方米/月，2014年上半年则提升至75元/平方米/月，而全国的都市型购物中心的合理租金水平在80元/平方米/月―100元/平方米/月，显然万达的租金水平并不突出，且增速也较为平缓。

利息支付方面，由于负债提高，万达商业地产2013年共支付利息97.98亿元，较2012年的67.09亿元提高46.06%。而2014年上半年，公司支付的利息已达62.10亿元。

不过，虽然近两年公司利息支出增速较快，但主要原因仍是公司规模的扩大。同时，万达商业地产目前手持的现金便接近700亿元，银行授信的1442亿元中还也还有超过600亿元未动用，足以覆盖一年内到期的342亿元债务。

此外，有业内人士计算，其2013年的借款成本约为8.8%，而这样的成本对比国内市场可谓优异，但较海外资金仍偏贵。2013年3月份，万科境外子公司发行的8亿美元5年期债券，年票息率仅2.625%。显然，在港挂牌后，万达商业地产的融资成本将进一步降低，而这也是万达商业地产赴港上市的主要目的之一。

借O2O概念冲刺IPO

除了目前的三大板块外，万达商业地产另外一个受人瞩目的地方便是其与O2O的结合。王健林此前也表示，希望万达成为人们线下生活消费及文化娱乐的综合消费平台提供商。

实际上，万达商业地产传统的租赁、销售、酒店业务已经错过了最佳上市时间，再加上其并不高的物业回报率，如果只靠这几样业务讲一个故事的话，大家甚至已经可以猜到结尾，因此，其对资本市场的吸引力较之几年前已大大下降。而聪明如王健林这样的商界大佬，肯定不甘如此，其势必要对万达商业地产重新包装。