万达商业地产年底赴港上市 超低土地成本保障高利润

而根据万达商业地产的招股说明书显示，万达将公司商业地产业务总共三大板块全部纳入上市公司，分别包括长期投资的物业开发租赁、开发和销售物业以及开发和酒店经营。而这三大板块恰好是目前万达集团盈利能力、收入水平最高的三大板块。在此前披露的数据中，2013年万达集团1866.4亿元的总收入中，商业地产公司收入为1456.2亿元，商管公司的租金收入为85.6亿元，酒店管理公司收入为36.3亿元。未来万达商业地产上市公司占万达整体业绩贡献比例将达到80%左右。

同时，截至2014年6月30日，万达商业地产已经在内地112个城市拥有159座万达广场，168个购物中心，102家酒店，其中5星级酒店超过60家，拥有项目总建筑面积达到9350万平方米。公司总资产规模5040亿元，超过了同期万科的5018亿元。

2013年，万达商业地产实现合同销售总额为1264亿元，仅次于万科与绿地集团，位列全国第三。而根据现有的土地储备和未来物业发展计划，万达商业地产方面表示，将能够与2015年底前实现拥有总建筑面积2500万平方米的已完工物业组合（包括已完工投资物业和酒店）。为了实现成为全球持有面积最大的商业地产公司，万达表示“将通过进军国际市场、扩大国际布局、提升资产管理能力等策略来拓展其业务及营运”。

造行业最高利润

在招股说明书中，万达还首次对外披露了其拿地成本。其中2011年—2013年，万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，这虽然与万达拿地城市的结构有关，但在最近几年土地价格节节攀升的背景下，土地成本仍能逐年下滑还是一件可让同行侧目的事情。

据兰德咨询的报告显示，万达近三年的土地成本仅占其平均售价的9.18%，这在行业内是一个非常低的水平。以龙湖为例，2013年其土地成本占平均售价的比例为18.2%，万科则接近25%，四成以上的房企超过33%，只有6.4%的开发商土地成本低于平均售价的10%。

显然，如此低廉的土地成本，与万达强悍的开发及后续运营能力密不可分，不少地方政府为了吸引万达项目的进驻，纷纷在土地价格上给予了很大的优惠。

而对于房地产企业来说，如果拥有低廉的土地成本，那么公司的利润至少了就有了一半的保障，万达方面同样如此。

招股说明书显示，万达商业地产2013年的净利润达248.82亿元人民币，要知道此前公开财报的房企中最赚的中海地产，2013年的净利润也不过230.4亿港元（约为181.97亿元人民币），不足万达商业地产的四分之三。

以售养租模式受挑战

值得注意的是，万达商业地产2011年—2013年的拿地花费分别为165.21亿元、188.78亿元、238.44亿元，2014年上半年，这一数据为119.07亿元。从平均土地成本分析，万达商业地产的拿地面积也呈逐渐增加的趋势，未来一段时间，万达每年开复工的面积也会继续增加。

不过，全球房地产顾问服务公司莱坊近日发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示，目前我国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米，2015年将达到3.6亿平方米，2016年以后则达到4.3亿平方米。