十强房企2016年销售破2万亿元 A股房企频遭险资举牌

　　在经历了公司债天量发行，二线城市地产异军突起，地王项目层出不穷后，调控政策态度快速转变。一刀切式调控翻篇，因城施策成为房地产调控的主旋律。住建部相关人士曾向《证券日报》记者称，今年调控思路有所细化，基本依靠地方政府自发地根据城市自身具体情况出台调控政策。同时，将逐渐弱化短期干预，强化长效机制。

　　回顾2016年，调控重磅政策影响尤其变现在北京“930”新政的落地后引发的连锁反应。9月30日晚间至10月9日，短短10天时间内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策，重启限购之外，信贷政策从严，并从供地量和限价等多方面出击，抑制投资需求，防止房价过快上涨。

　　随着国庆以来收紧性政策落地，11月份累计销售量和销售额增速环比分别下降2.5个和3.7个百分点，销售均价为每平方米7114元，环比下降4.38%，调控效果凸显。

　　值得关注的是，这一轮调控政策是以防止价格过快增长为核心目标，依然采用行政手段重点解决结构问题，而非总量问题。整体来看，一、二线城市交易量下降，预计全年销售面积增速可能维持在20%左右，但结构性阵痛仍难以避免，大部分三、四线城市依然深陷去库存危机，销售预期回落加剧广义库存压力。

　　事实上，次轮调控政策虽是一城一策，但部分城市力度太大，给很多出台政策力度不大的城市以压力，因此后期有一些城市开始重新“认房认贷”，继续加码“打补丁”，最终，达成的稳一线城市，控二线城市，盘活三、四线城市的目标。

　　至于此轮调控在10天内密集落地的背后，多位业内人士认为，这一轮房价上涨过快过于集中，也是杠杆利用力度最大的一次上涨。尤其当下各种消费贷、抵押贷很大部分进入了房地产领域，甚至对上市房企来说，也出现多种表外资金流入多房地产领域的现象。

　　值得关注的是，《证券日报》记者获得的消息则显示，因部分城市短期内房价过度上涨，住建部盯紧了那20多个城市，但从本质上看，这些政策可能都是短期干预，未来政策态度将由稳增长转为控风险，重点方向在于推出长效机制，在于保护，而非打压。

　　鉴于此，业内普遍认为，这不是行业发展进入大拐点时期。但行业内政策态度的快速反转改变了市场预期，土地市场的快速透支和房企资金使用监管的趋严对房企的现金流将提出考验。

　　随着投资客、加杠杆入市需求在调控下撤离，资金在各个城市间的轮动效应将会结束，运营状况不佳的房企将面临资金压力，其中，今年摘得地王的企业压力尤重。

　　另有多位业内人士认为，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间，而随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，其将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。

　　万科股权纷争不断

　　精彩程度不逊好莱坞大片

　　要论2016年发生在哪家公司身上的故事最精彩，恐怕非万科莫属。

　　从元旦伊始，任志强连发8文评论“万宝之争”，到6月17日，万科公布重组预案详情，华润联手宝能阻击管理层，再到恒大加入战局，直至年末万科宣布重组，恒大伸出友谊的小手，即便没有宝能计划中的“血洗董事会”，或是万科9000字的举报信，发生在万科身上的事情也足以成为一部商战大片的绝佳题材。

　　实际上，相比于2015年宝能一家的独角戏，2016年股权之争的过程的确可以称得上是百转千回。

　　原本作为王石坚定盟友的华润，在3月份突然反戈一击，不但让市场大跌眼镜，更是逼得王石发出“天要下雨,娘要改嫁。还能说什么?”的感慨，毕竟市场此前一直把华润的支持，视为管理层对抗宝能的关键。随后，华润和万科管理层更是因为重组预案在董事会上的审议问题，差点对簿公堂，虽然最终未能阻止议案的通过，但曾经的亲密盟友经过这次较量算是真正撕破了脸面，而华润和宝能也被业内猜测很可能走到了“一起”，例如双方前后脚发布反对重组预案的声明。

　　彼时的管理层在市场看来已经被逼入了绝境，一方面宝能通过不断增持，持股比例已经超过25%，再加上华润持有的逾15%股份，两者控制的股权达到了40%以上。随后万科董事会虽然躲过了姚老板“一锅端”的议案，但毕竟管理层方面的控制的股权比例不超过10%，即便算上安邦的那一份，也还不如华润一家的多。所以仍给人一种“躲得了初一，躲不了十五”的预感。当然，这期间双方一直你来我往的隔空交手多次，不过谁也没讨得什么便宜，最终双方被相关部门叫去各打“五十大板”，互相揭发举报的态势才算结束。

　　不过，宝能、华润和管理层安静了没几天，恒大许老板随后的加入令万科战局再起波澜。经过几个月的买买买，恒大在万科的持股达到了14.07%，大有超过华润跃居第二大股东的架势，而让市场最为关心的，则是恒大买入万科的真实目的，以及其到底会和哪方站在一起。但恒大方面一直不表态，虽然市场多方猜测，可谁也不知道正确答案。而随着万科在市面上的筹码越来越少，局势对管理层来说可谓颇为不利。

　　应该说2016年的万科股权之争早已不是宝能和万科管理层两者之间的对垒，参与的双方越来越多，局面也愈发复杂，甚至达到了“六国争霸”的程度。而这也让万科的股价一飞冲天，在下半年屡屡创出历史新高。