十强房企2016年销售破2万亿元 A股房企频遭险资举牌

　　值得关注的是，在北京土地市场上首次出现了住宅地块由开发商100%持有租赁运营的新型土地出让方式。不排除其它城市也会跟进该种出让土地的方式，这也是房地产调控长效机制的一种手段，即租购并举。

　　事实上，对比美国及日本等大型房企业务模式来看，租赁和租赁资产所占业务比重均超越20%。反观中国的房地产市场，目前大型开发商仍以开发销售为主，有实力资产经营的房企并不多。

　　不过，可能看到的是，临界点已经来临。一方面是工业化主导产业经济开展时代已经完结，第三产业快速壮大之后，新纳人口的住房则多是经过有质量的租赁来完成;另一方面，传统的开发形式已经距离行业天花板越来越近，资产经营时代来临是不可逆趋向，万科、龙湖已经规划长租公寓。

　　据链家钻研院新近颁布的《租赁崛起》报告测算，2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元，2030年估量会超越4万亿元。对比美日两国典型城市来看，房价水平高的城市，租赁市场也得到了充分发展，

　　40%以上收入花在房租上，规模化机构快速扩张，品牌房企租赁资产业务规模占比超越20%，而我国租赁市场开展尚有很大空间，实践上政府也正加快“购租并举”政策的落地。或许，当市场上租赁业态足够成熟之际，地王就不会如此密集地诞生。

　　A股房企频遭险资举牌

　　36家房企前十大流通股股东现险资

　　外来者“凶猛”!险资从纯粹的财务投资往控制管理层的演变，这在房地产领域表现尤其明显。

　　近段时间以来，安邦加快了举牌中国建筑的步伐。自2015年以来，险资在二级市场投资活跃，开始密集性出击举牌地产企业，甚至千亿元量级房企对外来者的“凶猛”都似乎猝不及防。

　　在2016年，这种现象仍在加剧。西南证券分析师张刚表示，三季度保险机构持股家数处于历史最高水平，调仓幅度较大。剔除中国人寿和平安银行两个标的后，保险机构仍继续保持对金融行业较高的持仓比重，而对房地产行业的持仓市值连续四个季度保持第二名的位置。

　　另据《证券日报》根据Wind数据统计，截至12月18日，136家(按照申银万国房地产行业分类)A股房企中，被险资进入前十大流通股股东的房企为36家，占比达到26.47%。其中，万科、金融街、招商蛇口、保利地产、金地集团、首开股份、泰禾集团、苏宁环球、北京城建、华侨城、新城控股等知名房企均在其列。显然，过去的四强房企“招保万金”全部上榜。

　　除此之外，在香港上市的内房股更是险资的重点举牌对象，碧桂园、远洋集团等房企都在该范围之内。

　　广发证券指出，险资举牌的上市公司行业上偏好地产、金融和稳定增长类公司;在股权方面喜欢股权分散、高分红、中等市值公司;而在财务特点方面偏好现金流充沛、高ROE、低估值公司。

　　东方证券分析师竺劲认为，据统计，在举牌上市公司比较活跃的13家保险公司及其举牌的58家上市公司中，地产行业上市公司有13家，占22.4%，远超过其它行业。另外，保险公司中举牌比较活跃的安邦、前海人寿、生命人寿等保险公司偏爱高分红公司，持有上市公司股权比例都较高，且倾向于获取董事会席位。

　　事实上，对于险资频繁举牌上市公司的目的，业内多认为，2013年以来，保险行业尤其是寿险行业保费收入增长迅速，资产配置需求增大，无风险利率的下行使得股票作为资产配置方式相对于债券更受保险资金青睐。

　　更重要的是，竺劲称，目前来看，保险资金举牌地产上市企业将带来两波行情，一是资金进入推动股价上涨;二是资金进入后，市场对公司价值重估。另外，部分保险公司偏好持有上市公司较高股权，倾向于获得董事会席位。

　　正如竺劲所示，保险公司举牌上市公司虽多有发生，但是，通过统计发现，部分险资实际上开始不满足于财务投资进而获得高收益，而是意在参与被举牌上市公司的管理。

　　据平安证券分析师王琳统计，在2015年底，险资就开始显现出参与管理上市公司的意图。王琳表示，“从我们统计的目前保险资金举牌的地产公司类型来看，当前28家被保险资金持有的公司中25%是以获得重大影响争取控股为目的，46%是看好公司一线城市资产价值和未来发展，还有29%是布局中小市值的公司，看好公司转型或者壳资源”。

　　实际上，据《证券日报》记者观察，也有远洋集团等多家企业的董事会席位中有险资成员，且已参与日常管理。

　　“部分险资的收购重在争夺上市公司主导权，股权分散的上市公司被继续增持是大概率事件。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，除了双方有可能在养老地产等方面增加协同扩张的新产业外，上市公司也要加强对主动权的控制能力。

　　后调控时期重因城施策

　　防止房价过快上涨

　　房地产调控政策年年有，今年则有诸多不同。