欧阳捷：楼市旺季金九银十在眼前 购地时机稍纵即逝

上个月我说过，“金九银十”一定会来。

有人问我，这样的观点是否过于乐观？毕竟现在市场上“唱空”之声要多过“唱多”的声音。7月份的销售数据很快就会公布。不难想象，7月份的销售数据一定会同比和环比均下降。一些学者和媒体可能又会以此来证明他们坚持看空是有道理的。

其实，今年7月份的销售数据一定不会比去年7月份高，因为去年实在是太高了，但一定会比去年之前的任何一年都要高。我也十分确定，今年7月份的数据也一定会比6月份低，因为自从2007年开始有了“金九银十”的概念之后，每年6月份都是全年销售的第二高点，无一例外。所以7月份环比下降是再自然不过的事了。

即便这样，我们通过数据层面的分析，可以判断1-7月的销售降幅还将缩窄。市场回暖趋势已经是铁定的了，整体舆论“唱多”之声正不断增加。

目前，刚性需求与改善型需求毕竟还没有得到充分满足。无论市场怎样变化，只会延缓他们的购房，而需求不会消失。以婚姻人口为例，2013年以来，全国每年新婚人口占总人口的比例约为0.99-1.03%，登记结婚人口在1350万对以上，按照城镇化率水平，其中在城镇结婚的人应在600万对以上，如果其中60%的新婚人群购买住房，每年需求将达到300万套以上。同时每年的协议离婚和判决离婚人口比例大致为0.32%，离婚人口年均超过400万对，假定50%的城镇人士需要新购住房，需要城镇住房100万套以上。而去年全国商品住房也不过仅仅销售了700多万套。

如此大的需求仍待释放，下半年市场当然会好于上半年。6、7月份不错的销售形势将在8月得以延续，并会为“金九银十”做好充分的铺垫。市场预期正在产生微妙的变化，今年买房的相对低点正在悄悄远去，“金九银十”一来，购房者会不由自主地被裹挟着买房………历史虽不重复却总是惊人的相似。

住房市场的销售回暖已经几无悬念，那土地市场又会如何？

根据我的判断，虽然土地市场目前乍暖还寒，但是，随着房屋销售回暖，地方政府的反应速度会比人们想象的要快得多，开发商对市场水温的把握也远比大众精准的多，土地市场抄底的窗口也即将关闭。

近期，北京土地流拍，主要是大家对北京市场的预期不明，京津冀一体化尚未明朗，打破行政区域的利益纠葛尚待时日；自住房政策扭曲了市场，商品房市场失去刚需的支撑而呈现下滑，配建自住房变相提高了改善性住房的成本并降低了小区品质，影响改善性需求的心理选择。高端市场虽然逐步放开限价，但抑制过久、供应积压过多，高端投资人群移师海外，致使北京孙河的高端土地一样流拍。

上海最近土地市场也有回升迹象，虽然观望者众多，但还是有溢价了。

8月起，土地成交量会增加，市场热度会有所升温，但土地溢价不会太高，市场不会热闹，毕竟目前仍是去库存的周期性调整期。

在现在的市场状况下，苏州的土地拍卖业绩可算是相当不错，一天拍出22宗地，无一流拍，政府收获很大，不但揽金77亿元，而且土地价格不算是便宜，更重要的是鼓舞了各地地方政府对土地市场的信心，毕竟土地还是全部拍出去了。

信心比金子更重要。在这个时点和这个市场上，这句话还是相当的有道理的。