施永青：楼市不能单靠细楼推动 不敢对楼市过度乐观

近期，各类楼价指数都屡创新高，尤其是中小型楼宇，更是一枝独秀。在传媒的积极报道下，市场的情绪的确十分高涨，连加入地产代理行业的人数也见底回升。不过，我个人对前景仍不敢过度乐观。

原因是辣招的作用依然存在，即使近期市道转旺，市场的交投量仍无法恢复至正常水平。通常，要楼市进入新一轮的牛市，必须市场上三股力量同时发挥作用。这包括用家的需求，长线投资者的意欲，以及短线投机者的冲动。但现时，额外印花费已令短线炒家却步；而买家印花费则令到内地买家与本地的机构投资者大幅减少；即使用家，如果是换楼的话，亦一样要冒缴交双倍印花费的风险。三股力量中，现在只剩下半股(首次置业的用家)未受影响，怎够动力把楼市大力推高？

中小型住宅的价格之所以有这么好的表现，是因为辣招把其他入市的资金都拦住，独留下这个缺口，才令它的表现尤为突出。即使如是，中小型住宅市场的好景是否可以长期持续亦有待观察。

自从去年初政府推出双倍印花税以来，楼市就交投疏落，只及正常的三、四成。这般淡静的时间一直维持了一年有多。不少有实际需要的用家，亦在这种形势下犹豫不决，所以积累了不少购买力。至最近，政府放宽了买楼花换楼的退税时限之后，这股积累的购买力才被释放出来。问题是这是一年的积累，不等如经常性地都可以保持，得经过一段较长时间的考验，我才敢确定它可以有足够的持续力量。

现实是踏入八月中以来，交投又开始疏落。一方面是因为盘口不足，另一方面亦因为买家对新出现的高价开始有抗拒，楼市将会在高位争持一个阶段，才可以找到新的方向。

这个新方向，取决于三大因素：一是每年新楼的实际落成量，二是经济能否继续有增长，三是政治局面能否保持稳定。

从落成量的角度去看，前几年是严重偏低，一年不足一万个；未来两年可增至一万五千个左右，我认为依然不足。我认为要增至每年两万个以上，才有平抑楼价的作用。现时，政府虽然没法一次过去做到这个水平，但增加供应的意向是十分清晰的。香港的土地都在政府手里，假以时日，政府是有能力克服阻力，增加供应的，这始终符合港人的根本利益。梁振英政府为了争取民心，将不惜放弃高地价政策。近期发展商在投地时已相对保守，显示他们相信，未来的供应将会增加。

至于政治与经济因素，那就更加复杂，非三言两语可以说清楚，但两者都存在着不确定因素；此之所以，在现阶段，我不敢对楼市过度乐观。