谭百强：从黄金到微利时代 房企或进入阶段性阵痛期

从今年年初开始楼市成交低迷、降价潮蔓延，到浙江奉化兴润置业资金链断裂、广州(楼盘)光耀地产濒危，以及近期绿城易主、小型房企降价自救等一系列事件，再度引起业内关注，房企从原来的一招鲜—靠拿地优势来买房，到如今的品牌优势、产品卖点、营销方法等，可谓是“费尽心思”。上海(楼盘)中原地产董事总经理谭百强认为，房地产这个原本被认为高利润、强势稳健的产业，也在不断分化，从黄金时代走向微利时代。

今年楼市压力来得较早，春节前后愈加明显，从目前来看，5月新盘成交依然“温吞水”，上海5月新房成交量为36.7706万平方米，同比减少34.86%，环比减少25.56%。但是谭百强认为，对于大型房企而言，压力的提前释放是好事，先抑后扬，可使得大型房企在楼市策略上尽快调整，来适应市场。但是对于一些小型房企，特别是在三四线城市重仓且现金流吃紧的房企，今年可谓是关键年。阶段性“阵痛”的开启，资金链压力的扩大，或将导致其退出楼市舞台。

从上海来看，目前沪上一些大型房企整体状况良好，一方面在去年囤积了足够的“粮草”;　另一方面其转身速度快，及时适应市场，以应对此阶段“寒流”。例如，绿地在近年来调整战术，积极开发海外项目，以谋求多元化的生存道路。除此之外，素有高周转之称的万科，在产品上下足了功夫。深耕房地产市场多年的龙湖，也采取近城区、控规模的策略，除了对刚需盘加快周转外，还开始在一线中心城市布局“持有型商业”。而在市场专注于刚需产品的时候，融创则坚持以改善型产品为主，差异化定位寻找当前生存机遇。

谭百强表示，大型房企的策略调整还是建立在对于后市预判的大前提下。近期发布的社科院蓝皮书显示，中国的经济对房地产已经依赖到“令人瞠目结舌”的程度：房地产投资占GDP15%以上，对中国经济增长的贡献在20%以上，土地收入占地方产财政70%以上，而房地产行业去年12.2万亿元的融资占中国全社会融资额70%以上。这些数据表明房地产市场早已成了中国经济的支柱型产业。特别是一线城市，产业、资源聚集度仍在不断加强，人口也在快速聚集。今年上海住房用地供应计划仅700公顷，同比减少三成，创下近5年新低。土地资源日趋稀缺，尤其是优质地块必定会受到市场追捧。

目前断言楼市进入“拐点”言之过早。谭百强认为，当支撑市场的基础未发生根本变化时，这个市场也不会“翻天”。当然市场的分化却是不可回避的现实。对于企业来说，不要把盈利建立在房价大涨的预期上，而是应认真做好产品，及时调整定价，做与当前市场匹配、与当前购房心态匹配的高性价比的好房子。