蔡洪平：房地产公司不上市是不可思议的 90%必须上市

2014博鳌房地产论坛·特写 作为中国民营海外上市之父，关于企业上市问题德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平自然最有发言权。

2014博鳌房地产论坛媒体直播间内，蔡洪平就当下的企业上市问题谈了自己的看法。

蔡洪平认为，房地产公司不上市是不可思议的，90%的房地产公司必须上市。

蔡洪平称，企业若只是靠债务融资，在中国当下利率条件下，企业面临死亡的危机将更大，所以必须要打通走向资本市场的管道。“就跟接通氧气一样，资本市场对于房地产而言就是个氧气”。

据其介绍，每年自己之所以能帮企业进行配股、发债券等方式进行融资，就是因为企业在资本市场有上市地位。

上市不仅能打通融资渠道，在蔡洪平看来更多的也是帮助企业降低融资成本。其举例称，目前在资本市场内不管是做股本融资还是债务融资，成本都很贵。

即便如此，相比非上市公司在香港资本市场拿不到资金而言，上市公司在香港的融资成本再高也会维持在8%-9%这样的水平，仍比国内要便宜得多。

那当下是否是上市好时机？

就早些时候多家内地蚊型企业集中赴港上市，蔡洪平称，虽然当时这批企业上市的时机并不佳，可是企业没有更多选择，必须这样走。

蔡洪平透露称，目前多数企业上市采取的方式是自摸，即“自身找了一些投资者，甚至有些公司还是地下交易搞担保的，帮企业捧股价，如果跌的话企业再给予补偿，这在西方市场上是不规范的，也不合法的，但是没有证据显示这样”。

交谈中，蔡洪平也表示，目前上市公司的估值都偏低也是事实。其透露，“当下合景泰富是4.65倍的市盈率，富力的市盈率也只有3.58倍，碧桂园是6.41倍市盈率，恒大市盈率是3.30倍，莱蒙市盈率则是2.79倍”。

至于目前国际上市场对中国房地产公司的估值偏低现象，蔡洪平认为这不正常。“毫无疑问，一旦中国的房地产市场明朗化，政策取向也明朗化，地产估值会大规模反弹”。

虽然多数房地产公司估值偏低是事实，但蔡洪平也指出，当下中国国企市盈率都比较高。一方面是出于国企背景信用都较好；再者有些国企资金实力也比较雄厚，拓展能力也较强。同时，国企的融资成本也相对较低。

“举个例子，一个国企房地产公司在香港发债，融资成本在6%左右就可以，可是民企要去海外融资，一样是上市公司，都是红筹股，其成本可能就要到8%-9%，差了30%”。

蔡洪平补充指，给国企做融资会按照国家评级去做，一般民企能够达到B就已经很好了，而国企三个B+的都有，所以这个融资成本就不一样。

出于估值低的考虑，蔡洪平透露，现在企业上市的一个方向便是选择买壳，因为买壳以后发债方便。