SOHO中国纯利只有两成 为何潘石屹却称转型成功了？

　　相比之下，选择持有物业往往都能带来高毛利。除了SOHO中国外，龙湖持有的商业物业的毛利也很高，截至今年6月底，投资性物业毛利率达到71%。

　　这一毛利水平，显然是目前销售物业所难以比拟的。根据世茂房地产副主席许世坛的介绍，目前销售物业的行业平均毛利率水平只有20%-30%。

　　业界并非没有看到持有型物业未来对提升公司收入和投资价值的帮助，部分企业早就开始了持有和开发并举的转型。以龙湖为例，截至今年6月底，已开业商场总建筑面积124.5万平方米。而根据龙湖首席执行官邵明晓的展望，未来龙湖地产的商业板块还有着更为宏大的图景：到2016年底，开业面积190万平方米，租金20亿元;到2017年底，开业面积达到250万平方米，租金接近30亿。毛利率则仍维持在70%左右的高水平。

　　管理难题：由粗放到精打细算

　　虽然增加持有型物业势在必行，但商业地产供应过剩的危机，也在考验房企的最终决策。在很多区域出现商场和写字楼高空置的大背景下，要通过持有投资物业，提升利润水平并非易事。“建设和销售房子，是粗放式的管理，因为金额太大，不需要精打细算，但是一旦转型出租，管理就要非常细致地抓起来。”潘石屹表示。

　　在租金方面，SOHO中国和各大银行签订了自动付款协议后，租金回收率从原来的最高92%提高到了100%。

　　2015年2月，SOHO中国推出一站式O2O共享办公产品3Q，将写字楼办公室或办公桌以短租的形式对外出租，预订、选位、支付等环节都在线上完成。

　　在2015年末前，潘石屹计划将3Q中心的数量增加到11个，拥有超过11000个座位，明年达到40000个座位。

　　据了解，SOHO　3Q的定价并不低，潘石屹表示，“我们从10月份开始就不定价了，直接从0元开始进行拍卖，这样由客户来定，从而我们的出租率能达到100%。未来，计划将3Q做起来后单独上市。”而3Q能否成为SOHO中国的摇钱树，还需市场的检验。

　　SOHO的案例显示，房企转型并非一蹴而就，在转型过程中同样会付出很大代价，甚至可能因为转型步伐过快给企业自身经营带来危机。在转型过程中，企业前期积累的人才、资源、制度和经验优势，随着转型的深入都可能最终消失殆尽。如同中国房地产数据研究院执行院院长陈晟所言，房企转型没有确定的模式，不同企业的转型路径各不相同。

　　处于十字路口的中国房企，如何才能安全、有效地实现转型升级的目标?在由《每日经济新闻(博客,微博)》主办的第五届价值地产年会上，潘石屹、任志强、朱中一等业界大佬将给出他们对行业最新的思考和建议，在汲取他们的真知灼见后，与会者或许能够找到最适合自己的答案。