狮山某项目七成以上客群为本地居民 学区房大于产品？

　　狮山街道，是目前苏州炙手可热的板块，也是高价地频出的区域。从融创，到招商，到天房，楼面价节节拔高。近期即将网挂推出的苏地-WG-14号地块，再被赋予“高价地”期待。与此同时，狮山街道新房销售也呈现热闹态势。据中国指数研究院数据显示，位于何山公园的荷澜廷7月单月成交452套，7月份单项目销售金额全国第五、江苏省第一。

　　狮山街道某操盘手对房掌柜表示，狮山街道目前在售项目大部分目标客群均对准本地居民，而新区的本地居民相对于外溢性强的湖东来说，客群溢出的可能性较小。也就是说，狮山街道的原住民对于当地的项目需求很大，但是外来人口对于新区的置业倾向不大。而本地居民对于学区房的追逐非常强烈。

　　上海中原地产咨询部高级研究员卢文曦认为，虽然新盘就号称学区房有炒作嫌疑，但购房者对于学区的追求迫使开发商寻找宣传口径。从市场反馈来看，学区房俨然已经超过产品本身，成为项目的金字招牌。

　　被龙湖刮起的“学区风”

　　“龙湖作为大品牌、大开发商，进驻苏州后的一系列大动作都改变了这一区域的关注度。而后港中旅、津西、正荣、路劲、红星等纷纷涉足。龙湖在一定程度上将学区房的热情重新点燃起来，其主打的双实验学区概念让购房者口耳相传。”某开发商业内人士表示，“在这个时间点上，产品反而不重要了。同样的房子，同样的户型面积，学区房贵几万、十几万购房者是可以接受的。”

　　从龙湖时代天街2014年6月软文来看，“坐拥新区实验幼儿园、新区实验小学、新区实验初中三大实验名校，为纯粹的双实验学区房。”学区与项目本身互相成就，并相辅相成。

龙湖时代天街双学区

　　据媒体最新数据统计显示，苏州44所优质中小学学区房最新普通住宅房价排名中，新区狮山实验小学学区房以单价2万元/平米居首，新区实验小学学区房新房价格也达到1.8万/平。而同样的二手房价格则分别为：1.44万/平、1.41万/平。从数据上来看，以上面两个学校为例，二手房学区房价格与新房学区价格已经实现倒挂，即新房学区价格明显已超过二手房价格。

　　“从上海来看，二手房的学区房已经被炒的很热了。10多万、20多万也不是没出现过。但是户型比较小，比如十几平之类的，总价也还好。但是如果面价稍微正常一点，总价也要五六百万。周边的新房反而便宜。”卢文曦认为，“苏州二手房与新房市场的倒挂确实难以捉摸，但从现象来看，明显已经呈现畸形态势了。”

　　而后城南诸盘如红星国际生活广场等也都借势华师大等进驻，荷澜庭“双学区”展开宣传。而后者更多的将学区与产品本身相互连接，并借助“山”等情怀落地。加之政策利好，地段优渥，成就销冠。

　　“学区房，双学区”。面对房掌柜对于项目自身卖点的提炼问题时，荷澜庭项目销售人员脱口而出。由此也可看出学区房对于项目的价值加成。

“高人一等”的学区房

　　“学区房依赖学区房、教育资源产生，现在来讲，学区房的匹配度要求很高，包括教育资源导入、社区规划、地段要求，甚至包括物业匹配。从产品结构来讲，学区房更倾向于与高端项目相结合，项目也尽量会以大户型或低密度产品与其气质吻合。”易居智库研究总监严跃进表示。

　　七成以上是本地居民 回归居住功能

　　“从项目本身来说，一是地理位置占优势，二是周边配套比较成熟，三是属于低密度住宅，和周边热门楼盘龙湖时代天街比起来，性价比较高。”中国指数研究院苏州分院分析师马荣霞对房掌柜表示，“还有一个就是物业服务方面，项目采用万科的睿服务平台，这也是置业者比较看重的方面。”

　　据房掌柜现场查勘，荷澜庭项目分为三个地块，而三个地块分别为不同的产品叠墅、别墅区;联排、叠墅、大平层区;小高层、洋房区。三者以道路为天然区分，保证了其成分的统一性。

荷澜庭案场

　　“荷澜庭大卖在一定程度上也是市场作用，赶上政策利好，市场回暖。”有熟知内情的业内人士表示，“一方面，荷澜庭背靠苏高新集团国企背景，资金雄厚。在此基础上的学区房更有保障。另一方面，由于资金雄厚，其对于去化指标的要求实际上并不会太高，7月份刚好市场回暖，加上土拍的几次抬价，让这个价格也显得可以接受。”

　　狮山街道大热，但并非所有项目都销售热闹，据克而瑞苏州提供的数据来看，狮山街道版块内颇有部分项目销售状况不佳，而除去地段方面的问题，也和区域内置业习惯有关。“购置产品的，有七成以上都是本地居民”。置业顾问表示。

　　“我们在周边做过大量的市调，调查发现狮山街道周边存在大量客群。而这些客群，外溢的能力非常差，也就是说他们的置业习惯更倾向于在周边买房。即便周边也环绕大量的房源，但是客群更多偏向于学区房。一旦客户将学区看做一个限制性条件，那么可选资源就已经圈定了。”业内人士认为，“无论对于投资还是自住来说，这实际上是一个误区。近两万的房价，100多平，两三百万的房源，这种客群真正还需要学区房的有多少。其经济能力已经超过刚需、刚改项目的客群，将孩子送到外国语学院等更优质的教育资源也不是难事。”

　　“学区房实际上是动态的调整，新房对于学区房更多的是概念上的炒作宣传”卢文曦进一步表示，“客户最终看的仍然是产品，无论营销方式多么创新，地段多么好，精准的产品定位仍然是开发商销售的保证。”

    “无论从政策调控层面还是居住功能来看，学区房都与房地产开发基本思路相违背，未来肯定仍然是回归到宜居本性上去。”严跃进进一步认为。