南京拍出9块地，汤山成最大黑马，竞拍近4小时111轮成交

今天，南京又迎一场重磅土拍，成功拍出9块地。分别位于河西南、江心洲、南部新城、江宁大学城等热门板块，共吸金69.37亿元。其中，6块涉宅用地共吸引25家房企报名，具体报名房企名单如下：

（图片来源：房产南京）

6幅涉宅地块成交结果如下：

1、南部新城G76地块（商住用地），经过2轮竞拍，被金基以总价12.5亿元拿下，成交楼面地价19408元/㎡，溢价率0.8%；相比隔壁金茂G32地价29705元/㎡，大降10297元/㎡；

2、河西南G77地块（居住用地），经过22轮竞价，被深业以总价12.3亿元拿下，成交楼面地价29498元/㎡，溢价率20.6%；相比隔壁国资G75地价28339元/㎡，上涨1159元/㎡；

3、江心洲G78地块（居住用地），经过23轮竞价，被南京国资以总价13亿元拿下，成交楼面地价28877元/㎡，溢价率20.4%；相比区域荣盛地价31980元/㎡，大降3103元/㎡；

4、江宁大学城G82地块（居住用地），经过5轮竞价，被五矿以总价18.8亿元拿下，成交楼面地价14721元/㎡，溢价率2.2%；相比今年江宁城建地价20003元/㎡，大降5282元/㎡；

5、江宁湖熟G83地块（居住用地），仅1轮竞价，被中锐以总价4.9亿元拿下，成交楼面地价7072元/㎡，溢价率0%；相比隔壁华夏幸福地价9299元/㎡，大降2227元/㎡；

6、桥林G84地块（居住用地），仅1轮竞价，被港龙以总价2.9亿元拿下，成交楼面地价8573元/㎡，溢价率0%；相比江苏水利地价12296元/㎡，大降3723元/㎡。

3幅非涉宅地块成交结果如下：

1、江宁上秦淮G80地块（商业用地），仅1轮竞价，被南京上秦淮文化发展有限公司以底价0.72亿拿下，溢价率0%；

2、江宁汤山G81地块（医院用地），经过111轮竞价，被宝能以总价3.5亿元拿下，溢价率169%；

3、浦口桥林G85地块（商业用地），仅1轮竞价，被南京天泽源商业管理有限公司以底价0.75亿拿下，溢价率0%。

今日土拍看点：

1、临近年底，国土局也在加紧土拍，以便完全全年供应任务，但房企受市场和资金限制，拿地更为谨慎，整个土拍市场依旧理性；

2、南部新城、江心洲、大学城地价虽都有不同程度的下降，但主要是由于地块自身条件原因；而河西南地价小幅上涨，说明房企还是持续看好；

3、今天土拍整体以冷为主，仅河西南、江心洲溢价率在20%左右，其他地块溢价率都在0%-2%左右，溢价率普遍不高；

4、拿地房企多为南京本土国企、或是中小型房企，大牌房企再次“缺席”，这也是中小房企进驻南京，或是深耕南京的好机会。

针对今天江北的土拍，南京房地产促进会秘书长张辉认为，今天拍卖的江心洲、南部新城地块虽然地价相比之前有所下跌，主要还是由于地块自身性质决定的，所以不能片面的唱衰。而河西南地价有所回升，也说明房企对板块的长期看好。

但需要注意的是，今天拍卖的湖熟、桥林偏远板块，都是底价成交，地价确实跌了。也说明在市场下行的背景下，房企对地段的认可凸显，偏远板块多数不被房企看好，未来抗跌能力较弱。

南京房地产学会会长吴翔华看来，目前整体楼市虽然有所下滑，但由于土拍的部分板块，如河西南、江心洲、南部新城、江宁大学城等有其自身的独特性，还是受到开发商的关注。但短期内，开发商也会注意风险控制，想要突破限价比较困难。

在南京资深地产评论员尹霄飞看来：今天的土拍相比之前也呈现出多是南京本土房企、中小房企拿地，那些高周转的大房企几乎没有拿地。主要是因为临近11、12月，很多大房企的拿地任务已经完成，所以并不是一定非要拿地。

而中小型房企因地块储备较少，不拿地就没有生存，所以往往选择这个时间段避免与大房企竞争，从而拿地。还值的关注的是，房企现阶段拿地主要还是以优质地段、优质地块为主，避免远郊的地块。

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       大降10297元/㎡！金基2轮竞价拿下南部新城G76地块，楼面地价19408元/㎡

今天首先拍卖的是南部新城G76地块，该地块为商住用地，出让面积约2.5万方。该地块仅有2家房企报名，分别是金基和南京建发，开盘后仅2轮竞价，被金基以总价12.5亿元拿下，成交楼面地价19408元/㎡，溢价率0.8%。

上周掌柜君去实探G76地块，发现其应天大街北侧，紧邻应天大街高架，东侧就是龙苑新寓四村，但地块内部建筑垃圾较多，还有低矮的草植物，后期拿地需要稍微平整一下。

而在该地块东侧约300米，就是7月金茂拿下的G32地块，楼面地价29705元/㎡，等于时隔3个月，区域地价下降10297元/㎡......但金茂地块为纯宅地，而金基拿下G76为商住用地，中间可比性不同。

就目前来看，整个板块内仅有南京交通以16597元/㎡，拿下的G64地块有些类似，都属于商住用地。有些不同的是，G64地块出让要求中的地块站位于地块红线内，而G76西南侧的规划地铁站，在地块红线外，这就使得建设成本会相对低不少。

由于G76地块内，需要有30%商业配比，且不得销售，只能自持，加上年底房企资金收紧，该地块仅2轮就成交，也是意料之中。

就区域来看，目前暂无在售楼盘，东侧约300米是金茂G32地块，规划建设11栋住宅，上市时间待定。区域二手房价格基本在3.5万-4.3万/㎡，存在一定的倒挂。之前区域新房限价3.5万/㎡，后期是否会重新调整，值得关注。

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      16家房企争抢！深业以29498元/㎡首进河西南，国资以28877元/㎡进驻江心洲

随后拍卖的河西两幅优质居住用地，受到16家房企的争抢。其中，河西南G77吸引五矿、金地、深业、大名城等9家房企报名，江心洲G78吸引仁恒、朗诗、招商、正荣、栖霞建设等14家房企报名，最终溢价率都在20%左右。

先来看看河西南G77地块，在土拍开始后竞价较为迅速，但在10多轮后，加价速度减缓。最终经过22轮竞价，被深业以29498元/㎡拿下，溢价率20.6%，这也是深业首次进驻河西南。

29498元/㎡的地价，相比10月国资以28339元/㎡拿下的G75地块，地价上涨了1159元/㎡。这两地块紧紧相隔，中间以一条路隔开，地价有所回升，也说明房企对河西南的长期看好。

但需要注意的是，深业拿下的G77地块总出让面积仅1.75万方，出让要求中共需配建3450㎡的社区中心，对房企来说是一笔不小的建设成本，但受限价政策影响，未来上市能卖多少，不好说。

目前，地块周边有已经10月23日出让的G75地块，新房市场来看，之前的鱼嘴金茂悦已经收官，只剩鱼嘴润府还有少量房源后期上市，前期精装均价3.98万/㎡。而区域二手房价格基本都在5万/㎡以上，与新房存在1万/㎡以上的倒挂。

而江心洲G78地块是今天土拍中报名房企最多的地块，共吸引仁恒、朗诗、正荣、栖霞建设、金地等14家房企报名。最终经过23轮竞价，被南京国资以28877元/㎡拿下，溢价率20.4%。

虽然该地块最高限价超3.3万/㎡，若能达到将是整个江心洲新地王。但最终拿地价格，比今年4月荣盛拿下的江心洲G08地块，31980元/㎡成交楼面地价低了3103元/㎡。其实，若单纯看地价，可能地价跌了远不如此。

该地块位于江心洲岛南，地块南侧就是仁恒G84地块，规划打造叠墅、洋房等产品。同时，地块东侧是夹江、南侧不远就是青奥森林公园，自然环境不错，但出行要靠自驾。

就G78地块来看，容积率在1.01-1.8之间，限高35米，也就是说未来或主要以洋房和别墅为主，也是低密度改善楼盘，加上江心洲的区位主要还是江景房。

目前，地块周边在售楼盘较少，仅有升龙桃花园著还有部分房源在售，均价3.8万/㎡。隔壁纯新盘仁恒江湾世纪预计已经公开售楼处，首开放风价4万/㎡。

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6家房企报名！五矿以14721元/㎡拿下方山G82地块，区域仅1盘在售

今天拍卖的江宁大学城G82地块，为纯居住用地，出让面积超6万方，共吸引五矿、绿城、中锐、景枫、华发、港龙6家房企报名。最终仅5轮竞价，就被五矿以14721元/㎡拿下，溢价率2.2%。

就今年来看，江宁大学城已经出让2块涉宅用地，分别是江宁城建以20003元/㎡拿下的G27地块，保利里程以16615元/㎡拿下的G44地块，但这两幅地块的溢价率在29.41%和15.38%。相比之下，五矿以14721元/㎡拿下的G82地块，溢价率仅2.2%。

但该地块目前多以枯草为主，还有周边居民在上面种菜，内部还有待处理的建筑垃圾、生活垃圾、电线杆等。

目前，地块周边有在售新房较少，仅有五矿澜悦方山一盘在售，毛坯均价26500元/㎡。而区域二手房价格差距较大，别墅房源价格在3万多/㎡，小高层和高层均价在2.5万-3万/㎡不等。

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远郊板块遇冷！港龙底价拿下桥林G84进驻南京，中锐底价进军湖熟

除了上面4块涉宅用地外，今天南京还有2块远郊板块的涉宅用地，分别是湖熟G83、桥林G84，共吸引华夏幸福、中锐、弘阳、港龙、浦口城建5家房企报名。但在今天拍卖过程中，这2块地都是底价成交，没有任何溢价。

湖熟G83地块为纯居住用地，出让面积超4.3万方，仅1轮竞价，就被中锐以底价7072元/㎡拿下，溢价率0%。

该地块紧邻今年6月出让的湖熟G23地块，该地块经过22轮竞价被华夏幸福以楼面地价9299元/㎡拿下，溢价率约34%。

目前，地块周边在售楼盘较少，仅有梁台煦府等万元盘在售，区域品牌房企较少，且对刚需买房人的吸引力有限。不过，今天出让地块总价不高，对中锐这种之前进驻南京，近年没地的房企来说，是有一定吸引力。

而位于桥林的G84地块，也是纯居住用地，但容积率最高仅1.2，限高12-18米，预计打造叠墅或洋房产品。仅1轮竞价，被港龙以底价8573元/㎡拿下，溢价率0%。

值得一提的是，这也是港龙首次进驻南京，该房企起家常州，之前一直在常州、南通等地。这在一定程度上说明现在是部分房企进驻南京的最好时机。

就整个板块来看，目前真正意义的商品房仅有“水沐云筑”，该地块前身为桥林G30地块，于今年6月出让，当时吸引19名房企报名，最终经过79轮竞价被江苏水利以楼面地价12296元/㎡拿下，溢价44.37%，同时还需要自持2200㎡商品房。

但明显的能感觉出来，湖熟、桥林等偏远板块的地价在不断下降，主要还是由于楼市下行期，房企对地段的认可更为看重。像偏远板块的抗跌性较差，想要卖出溢价较难，去化也相对困难。

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其他3块非涉宅用地成功拍出，汤山医院用地竞价111轮、溢价率169%

今天还有3块非涉宅用地也成功拍出，分别是上秦淮的商业用地G80、汤山医院用地G81、桥林商业用地G84。最让人没想到的是，汤山的医院用地竟拍卖111轮才成交，成为今日最大黑马。

汤山G81地块（医院用地），出让面积近6.7万方，从上午11:40开始拍卖，直到下午15:14竞价111轮才决出胜负，被宝能拿下。起拍总价从1.3亿元拍到3.5亿元，溢价率169%。

江宁上秦淮G80地块（商业用地），仅1轮竞价，被南京上秦淮文化发展有限公司以底价0.72亿拿下，溢价率0%；浦口桥林G85地块（商业用地），仅1轮竞价，被南京天泽源商业管理有限公司以底价0.75亿拿下，溢价率0%。

还有1块位于马群的G79商业用地，在昨日土拍前临时终止出让，具体交易时间另行发布公告。

最后，关于今天的土拍，你有何看法？欢迎留言，与掌柜君一起交流。