细分市场成为楼市大势所趋 以价换量成库存去化主流

    房地产行业作为拉动经济高速发展的主导产业，一直是中国经济晴雨表。“救市”政策频出，未来楼市和地产开发如何调整成为业内焦点。

　　10月18日，众业内专家云集复旦大学的希德报告厅，探讨中国房地产明天。

　　“以价换量”成趋势

　　楼市出路在哪里，面度高库存高销售压力，业内纷纷表示以价换量才是未来生存之道。

　　“经济增速换挡，经济结构调整，政府刺激性政策调整。在这样的宏观背景下中国楼市开始进入深度调整期，而这个时候最好的出路是以价换量，只有卖不动的价格，没有卖不动的商品。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示。

　　由于政府调控和居高不下的房价，房地产的消费型需求和投资性需求都被抑制，这导致了供求矛盾加剧。尹伯成表示，只有调整房价才能逐步提高销量，让企业渡过这个调整期。

　　数据显示，2013年全国房屋施工面积66亿平方米，竣工10亿平方米，其中住宅7.9亿平方米。2014年1-9月商品住宅累计成交面积约618.27万平方米，同比跌幅达32.18%，但即使这样，今年的商品住宅销售依然在历史第二高位（2013为历史最高位）。

　　“由于之前对楼市管理较紧，居民消费地产资金会部分流向投资地产方向。因此，目前楼市处于结构性过剩。”中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹研究院分析称，“从供求关系角度看，开发商涨价非常困难。”

　　细分市场出现机会

　　楼市进入成熟期，市场竞争加剧，精细化耕耘和城市选择才能创造更多的机会。

　　“中国人口老龄化现象凸显，房屋改善性需求非常旺盛。”复旦大学经济学院院长袁志刚教授表示，“因此，养老地产、旅游地产等相应的地产形式或将成为未来楼市的新发力点。”

　　近年来，各个开发商纷纷开始在更多的细分领域进行尝试，如万科、复星等纷纷试水养老地产，朗诗、绿地打造个性化需求地产。

　　改善型需求增速加快，这将导致精细化经营成为趋势。“除地产开发以外，土地溢价和后期配套一样是未来地产出现商机的地方。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，“技术竞争加剧和个性化需求将给开发商出现差异，从而给购房者更多的选择。”

　　除此之外，精细选择城市开发成为共识。

　　楼市将从行业为王到区域为王转变。以后的市场主要会在都市圈、城市带，以及那些产业基础好且可以有人口导入的城市发生，国泰君安房地产行业首席分析师孙建平分析称。

　　“可以看到整个行业增速会下降，但是在政府分类调控下许多城市将出现投资机会”秦虹解释到，“当然，这和地方政府的管理水平有密切关系。”

　　秦虹表示，目前全国去库存的平均水平大概是2年，新房市场在高点将加剧行业竞争。但由于细分市场，结构性机会将有所增多。那些细分的市场里面，如以改造升级和管理提升为核心的存量房开发，产业、旅游、养生、度假为核心的地产等将成为新的机会。