房企融资成本现巨大分化 纷纷“借钱周转”冲刺业绩

　　三家房企同日宣布发债，总计超70亿元人民币。

　　11月20日，花样年控股公告称，附属公司花样年中国已获中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币29亿元的公司债券;同日，时代中国控股发布公告称，发行2020年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.95%;龙光地产发行规模为人民币24.9亿元、于2022年到期的境内债券，票面年利率为5.98%。

　　《每日经济新闻》记者观察发现，当前房企融资成本出现巨大分化，龙头房企的融资优势凸显。尽管中小房企在融资成本方面不具优势，但因距离冲刺年底业绩只有一步之遥，为保持企业稳定周转，从公司债到境外发行票据，在境外融资成本走高的局势下，不少中小房企还是愿意在融资方面加码。

　　偿债高峰考验中小房企资金链

　　从民企上市公司来看，Wind数据显示，今年143家上市公司共发行了341只债券，合计募资2507.04亿元，整体规模不小。发行数量上，今年共有85家上市公司只发行了1只债券，平均发债规模为5.95亿元。而剩余58家发行2只及以上债券的上市公司，平均发债规模达34.5亿元。

　　值得注意的是，Wind统计的今年民企上市公司发债规模前10名的企业中有6家主业为房地产开发企业，侧面反映出处于偿债高峰的房企融资需求之渴。

　　《每日经济新闻》记者注意到，上周合景泰富及雅居乐分别发行2年期4亿美元优先票据，成本上升至9.85%和9.5%。而万科发行的3年期20亿元人民币中期票据利率仅4.03%，融资成本出现巨大分化，龙头房企的融资优势凸显。

　　11月20日早间，时代中国控股发布公告称，发行2020年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.95%。公司拟将票据发行所得款项净额用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。

　　从年初至今，时代中国融资发行票据或债券的年息从6.25%升至7.85%再升至8.4%，本次3亿美元优先票据的年息升至10.95%。据悉，时代中国前10个月累计实现合同销售金额476.68亿元，已经实现550亿元全年销售目标的86.7%。

　　11月20日，龙光地产宣布，公司全资附属公司于9月11日获中国证监会核准向合资格投资者公开发售合共不超过人民币40亿元的境内公司债券。当日，龙光地产发行首期境内债券，发行规模为人民币24.9亿元，于2022年到期，票面年利率为5.98%。本次发行境内债券所得款项将用作偿还发行人债务。

　　平安证券研报显示，目前按揭利率连续22个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业的销售表现;2018 年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致地产板块未来利润率下滑风险。

　　招商证券则指出，房地产资金链水平(资金来源/房地产投资)2017年以来趋势性收紧，2018年上半年有所改善，但8月以来因资金来源回落较投资更快，又呈收紧(10月为140:100)， 但仍位于安全水平，远高于警戒线(130:100);当前房企整体资金链水平可控，行业整体性风险或不大，因资金链问题带来全局主动降价的概率不高。

　　“借钱周转”冲刺全年业绩

　　2018年仅剩一个月时间，冲刺年底业绩成为众多中小房企的要务。尽管中小房企在融资成本方面不具优势，但为保持企业稳定周转，不少中小房企还是愿意在融资方面加码。

　　11月20日，花样年控股在港交所公告称，附属公司花样年中国已获中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币29亿元的公司债券。本次公司债券采用分期发行方式，首期发行自核准发行之日起12个月内完成，其余各期债券发行自核准之日起24个月内完成。

　　今前10月，花样年累积销售额为约人民币213.63亿元，已售建筑面积为1903390平方米，平均售价每平方米约11224元。按照花样年在3月20日业绩会上表示的2018年全年销售目标300亿元计算，目前花样年已完成全年目标的71%，这也意味着接下来的两个月，花样年要完成既定目标任务的近30%才能完成年初定的300亿元目标。

　　值得注意的是，美的置业近期两项公告显示，美的置业一边发债筹钱，一边进行“投资理财”。11月19日深交所公告称，美的置业集团2018年面向合格投资者公开发行公司债券将于11月21日正式挂牌上市交易。本期发行规模为10亿元，票面利率7.5%，期限为三年。

　　11月20日晚间，美的置业公告称，以内部资金认购中国工商银行发行的理财产品，认购金额合共12.506亿元人民币。其中，一款产品认购金额12.50亿元，投资期限28至29天，预期年投资回报率3.05%;另一款产品认购金额为60万元，投资期限28天，预期年投资回报概率3.10%。

　　据财务报告显示，美的置业截至2018年中期，资产总额1360.73亿元;负债总额1195.67亿元;营业收入65.63亿元，归属股东净利润3.88亿元。经营活动现金流已多个报告期内为负值。

　　据广发证券统计，2018年、2019年样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元、4474亿元。大型房企凭借更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。

　　易居地产研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，过去几年公司债发行的规模是比较大的，政策收紧是在2016年下半年，到2018年底差不多就是两三年的时间，是很多债务工具兑付的时间，所以说2018年、2019房企的偿债规模较大。

相关新闻：

　　继美的置地、大发地产、弘阳地产、正荣地产敲响港交所上市锣鼓之后，11月12日，恒达集团控股(下称“恒达集团”)在港挂牌上市。

　　不过，恒达集团上市后的表现恐难让这家河北省许昌市的区域性小型房企满意。

　　上市首日，恒达集团即破发，报收1.13元/股，低于发行价1.24元/股。今日股价虽然有所回升，但是仍低于发行价，报收1.17元/股。

　　恒达的困局

　　对于恒达集团来说，上市或是一场不得不打的“战役”。

　　财报显示，2015年、2016年、2017年以及2018年前4个月，恒达集团收入分别为10.4亿元、9.3亿元、15.5亿元、2.8亿元。收入虽稳步上升，但与其同升的还有负债。截至2018年4月30日，恒达集团流动负债总额为33.1亿元，4个月后，该数据又升至38.7亿元，而集团对应期间的现金及现金等价物分别为1.4亿元和2.5亿元。

　　事实上，恒达集团对上市渴求已久。据媒体报道，2005年时，恒达集团曾有意借壳焦作(楼盘)鑫安实现A股上市，但后来因发展战略调整，该上市计划夭折。2016年，为筹划香港上市，恒达集团在开曼群岛注册成立恒达集团(控股)有限公司，主要业务为投资控股。

　　时隔13年，恒达集团终于如愿上市，但是规模较小、知名度较低、负债率较高似乎给恒达集团的股价蒙上了一层“阴影”。

　　中小房企遇冷

　　对于股价问题，恒达集团主席李小冰曾对外表示，管理层以后将通过运营做好业绩，将股价更多地反映在公司的价值上。

　　但在碧桂园、恒大、融创等内房企龙头均在香港市场扎堆的情况下，中小房企赴港究竟有几分胜算能“脱颖而出”显然还画着问号。

　　在恒达集团之前，背靠美的何享健家族的美的置业上市首日也遭遇破发。此外，在今年已赴港上市的内房企中，弘阳地产此前香港发售公开认购不足，且每股发售股份接近招股价区间下限。

　　开局不利或仅是新晋内房股在港之路中的第一个难题，接下来，如何不受低估值之苦或将是这些房企关注的重点。

　　今年以来，包括碧桂园、恒大、融创在内的多家内房股股价均下跌明显。业内人士表示，龙头股股价表现欠佳，这或在无形中给今年刚踏入香港资本市场的中小型房企设下了低估值的预期。

　　据统计，截至11月13日收盘，在恒达集团以前已上市的四家内房企中，以首发价计算，弘阳地产和正荣地产股价涨幅均在20%以上，大发地产无功无过，而美的置业下跌4.8%。

　　大发地产股价的“平淡”或源于公司目前项目及土地的局限性。资料显示，虽然大发地产已将总部迁至上海(楼盘)虹桥，但截至2018年6月，公司仅拥有土储总面积224万平方米，且多植根于长三角地区三四线城市，“余粮不足”或将是其5年锁定3000亿元销售目标的最大不确定因素。

　　事实上，不少观点认为，港股投资者或更青睐业务布局广阔、土储质量较好、财务风险度较低的房企。

　　即便如此，在恒达集团之后，还有海伦堡、德信、银城等中小房企排队赴港上市。对于他们来说，这或许是一条极为重要的输血通道，但在不少业界人士看来，与大房企相比，这些中小房企在港上市后融资渠道是否畅通还有待观察。

（房掌柜整理来自每经网、和讯房产）