张波表示,品牌房企在不断追求市场规模的同时,增强了对未来风险的认识。换言之,并非房企不拿地,而是在拿地的选择上更为保守。
房企强者愈强态势明显
今年上半年,共有138家房地产企业销售额超过50亿元,较去年增加了12家;销售额合计49743亿元,平均销售额为361亿元,同比增长了25.6%;市场份额提升了15.2个百分点,达到76.4%,行业集中度进一步提升。
分阵营来看,“强者愈强”态势明显。1000亿元以上超级阵营共七家,销售额增速为32.5%,规模化优势持续凸显,其中碧桂园、恒大、万科分别突破了4000亿元、3000亿元、3000亿元大关,逐步拉大了与其他企业的差距。
另一方面,中间阵营加速奔跑,200亿元至500亿元企业增长迅猛。今年上半年,伴随城市群产业吸聚力的凸显,部分二线及三四线市场需求快速释放,品牌房企加大了推盘力度,实现了销售额与销售面积的双增长,其中超级阵营持续引领行业发展,第二三阵营的增长最为迅猛,规模化加速。
在拿地方面,今年上半年,碧桂园花了884亿元、万科花了723亿元、保利地产花了615亿元。值得一提的是,上述三家企业,以任何一家的买地金额来看,都相当于一家中型房企一年的销售金额。伴随着房地产市场调控的深入,规模化依然是房企撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,房企土地储备规模与结构对业绩依然重要。
来自中国指数研究院的统计数据显示,在碧桂园、万科、保利之后,是龙湖、中海、华润置地、旭辉、绿地、中梁和中南置地。TOP10房企1至6月拿地总额为4784亿元,占TOP50企业的44.7%。
与往年相比,房企拿地更趋理性,高价地的现象大大减少,流标流拍现象也有所增多。值得一提的是,资金依然是房企拿地的瓶颈,在目前的融资环境下影响更为显著。
对此,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,房企整体面临的市场形势并不乐观。下半年可能品牌房企的销售总规模和市场集中度还会提高,但是企业的利润也会降低。一方面,在一线城市和强二线城市中,开发商的资金回笼速度要求比较高,房企在拿到预售许可的时候必然会被“砍”,出现亏损或者不赚钱的情况。另一方面,三四季度是整个民营开发企业资金压力最大的时候,这时企业为了回款,迫不得已会降价销售。另外,下半年个别企业可能会出现严重的资金断裂情况,除非是被其他的房企或者金融机构收购,注入资金。“据了解,在排名前20位的房企之中,资金面紧张的有差不多一半。”
严峻的市场形势往往也是洗牌的最佳时期。张宏伟认为,未来一到两年,市场集中度会迅速增加。在市场格局即将成定局的时候,每个企业都会尽可能地去争取市场份额。另一方面,下半年还有目标,对于排名靠前的房企来说,目标的实现和职业经理的考核挂钩,而跟调控和资金链紧张没有关系。在目标驱动模式之下,房企都会想方设法去完成规模增长。
房企调整拿地策略 算盘打得更精了
银行收紧房企融资,多项新规围困,加上发债遇冷,房企想要拿地,该怎么办?
同策咨询研究总监张宏伟认为,房企在拿地策略上会变化,肯定会拿没有瑕疵的地,不拿贵的地,从策略上讲不会拿高溢价地。
具体情况来看,资金链紧张的企业不想拿高价地,因为账算不过来。张大伟表示。“在限价政策下,2万元/平方米的地价,政府限价3.5万元/平方米,拿了就是亏。因而如果限价政策没有松动,资金就会沉淀下来,两者权衡之下,房企只能放弃拿地。”
与此同时,房企会更少拿自持、商办配建比例高的地。这对资金要求很高,以前成本投入还能转换到销售溢价上,但在限价背景下,开发商只能忍痛割爱。“除非能借到更多的钱,撑过这个周期。但金融机构对大企业支持力度很高,对小企业非常谨慎。”张大伟表示。
2022-02-15 09:54
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