房地产调控基调不变
日前,针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头、投机炒作有所抬头等情况,住房和城乡建设部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称《通知》),重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出具体要求。专家指出,影响房地产市场的因素有很多,在个别城市近来房价上涨明显、一些城市大力吸引人才有可能推高房价的背景下,主管部门连续强调房地产调控基调不变,有助于明确政策预期,让人口迁徙和房屋买卖更加贴近经济社会发展的实际需要。
“房住不炒”长期坚持
“房子是用来住的,不是用来炒的。”在最新发布的《通知》里,住建部就房地产调控问题进行了更为全面的部署。
在住房供给上,《通知》要求各地要有针对性地增加住房和用地有效供给,切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价,提高住房用地比例。在资金来源上,《通知》要求加强个人住房贷款规模管理,严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为,同时加强住房用地购地资金来源审查,严控购地加杠杆行为。在市场秩序方面,《通知》指出,要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为,持续保持高压严查态势。
与此同时,住建部还强调,要坚持调控政策的连续性和稳定性,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,住建部将坚决问责。
“目前,很多城市在吸引人才方面都拿出了全新的举措。这在客观上可能会部分对冲此前形成的房地产调控预期。因此,住建部再次强调‘房地产调控目标不动摇、力度不放松’并给出具体措施,有助于稳定预期。”首都经贸大学土地资源与房地产管理系教授赵秀池在接受采访时说。
全国楼市总体稳定
令人欣慰的是,尽管一些地方出现楼市升温苗头,但全国楼市依然保持总体稳定。
国家统计局数据显示,4月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同,二手住宅销售价格同比涨幅比上月回落0.1个百分点;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。
楼市总体稳定,得益于各地楼市调控政策的不断完善。例如,北京持续加大对违法违规中介的查处力度,严打违规炒作“学区房”;哈尔滨要求主城区内新房3年限售;特别是此前被住建部约谈的成都,更是及时封堵政策漏洞,要求户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上,才可在成都市新购买商品住房或二手住房。
中原地产首席分析师张大伟认为,提供优惠购房或落户政策正成为非一线城市吸引优秀人才的手段。不过,也有部分城市人才引进的门槛过低,在吸引人才的同时也容易吸引过多购房者,从而引起市场的非理性判断。在张大伟看来,住建部最新的《通知》有两个亮点,一是热点城市要增加共有产权住房用地,二是地方政府除了稳房价外还要控制租金价格。
注重形成良性循环
对于未来房地产调控政策走势,市场人士也大多认为“稳”字当先。
链家研究院首席市场分析师许小乐预计,未来楼市调控力度是否会继续加码,主要取决于前期的政策调控效果。今后大概率会保持当前调控政策不放松,再辅以供应端继续发力,既巩固前期调控成果,又使购房需求有序释放。而对于市场升温迹象明显的地区,则不排除后期政策加码的可能性。
值得注意的是,货币政策基调也正在对炒房形成长期限制。不久前,央行在2018年第一季度《中国货币政策执行报告》中分析指出,防范化解重大风险的任务仍然艰巨。央行表示,下一阶段,要保持政策的连续性和稳定性,实施好稳健中性的货币政策,一方面要掌控好流动性尺度,助力去杠杆和防范化解金融风险;另一方面,要综合考虑宏观经济运行变化,灵活运用多种货币政策工具组合,合理安排工具搭配和操作节奏,维护流动性合理稳定。
“住建部《通知》中的举措,从房地产市场的供需两端发力来稳定预期,符合经济发展和市场运行规律。同时也要看到,做好房地产调控、防范金融风险是一个系统性工程,需要做好供地计划、住房规划、中介规范、交易规则、租赁市场等诸多方面的工作,打好‘组合拳’。只有这样,才能让房屋更多回归居住属性,让房地产市场发展与地方经济发展形成良性循环。”赵秀池说。
三四线城市也须坚持“房住不炒”
当前房地产市场呈现分化态势,在一定程度上与一些三四线城市的调控力度乃至地方政府对调控的态度有关。一些三四线城市的房价水平明显低于一二线城市,加之存量房规模较大,调控力度相对较弱,但如果不能有效地引导楼市预期,提前做好调控工作,就很可能会走上一二线城市此前房价大幅上涨后被动调控的老路。因此着眼长远,三四线城市也要坚持“房住不炒”定位不动摇。
上个星期,国家统计局发布了4月份国民经济运行主要统计数据。数据释放了两方面的重要信息:一方面,楼市调控继续取得成效,这主要体现在销售增幅理性回落和一线城市价格止涨;另一方面,调控依然任重道远,主要体现为非一线城市房价在整体上仍呈涨势,且有继续扩大趋势。
4月份,二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2个和0.1个百分点。70个大中城市新建商品住宅销售价格,环比上涨的城市由55个增至58个。有些二三四线城市的同比涨幅仍在两位数水平,有些城市环比、同比涨幅仍在扩大。
五一前后,住建部约谈了12个城市的政府负责人,强调坚持调控目标不动摇,涉及城市主要是非一线城市。从当前房地产市场走势看,楼市调控若想继续取得进展,必须防止调控进程中出现反复,非一线城市特别是三四线城市要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,有效遏制投资投机性购房。
当前,房地产市场呈现分化态势,在一定程度上与一些三四线城市的调控力度乃至地方政府对调控的态度有关。一些城市的市场热度,并非完全由供需关系所致。一方面,因为一些三四线城市的房价水平明显低于一二线城市,加之存量房规模较大,所以调控力度相对较弱;另一方面,炒房资金继续流入,助推了当地购房者的看涨预期,使房价整体水平不降反升,甚至涨幅不断提高。所以,一些三四线城市管理部门需要意识到:如果不能有效地引导楼市预期、提前做好调控工作,就很可能会走上一二线城市此前房价大幅上涨后被动调控的老路,所产生的负面效应会远大于房价上涨所带来的短期销售效益和财政收益。
具体来说,一是会继续拉高房价。无论从全国房地产市场过去几年起伏跌宕的历程,还是从一些三四线城市当下的价格继续上涨,都反复印证了炒房对价格上涨的推波助澜效应;二是会影响刚需和改善型需求。无论是以房价收入比衡量,还是从房价售租比考察,我国一二线城市的房价都处于较高水平。如果三四线城市不能有效遏制炒房,其价格持续不断向“高标准”看齐,必然加剧购房者负担,难以实现“住有所居”的目标;三是加大泡沫风险。就一些三四线城市而言,由于新建商品房规模已经超过本地实际需求,炒房资金的进入,拉高的只是价格和预期。如果继续扩大房地产投资,同时为投资投机性需求洞开方便之门,一旦不断加大的泡沫难以为继,对当地的房地产及相关产业、对金融业乃至对地区经济的长远发展,都将产生负面影响。
因此,着眼长远,三四线城市也要坚持“房住不炒”定位不动摇。考虑到这些城市存量房的规模,调控的政策选项应该以遏制炒房为首选。比如,可以加大限售力度,即在延长二手房上市时间上可以向一线城市看齐;在限贷方面,则以确保偿债能力、不发生还贷风险为底线;在限购政策上则应有所区别,确保刚需并支持改善性需求。追根溯源,一些三四线城市的商品房建设之所以大大超出本地实际有支付能力的需求,关键还在于对房地产和土地财政的过度依赖。所以,根本的出路还是调整经济结构,转换发展动能,培育和发展新的经济增长点。
(房掌柜整理来自人民日报海外版、经济日报)
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