松贷落地贷清不认房超预期 房地产市场进“盘整期”

    9月30日，首套房认定标准松绑的“靴子”终于落地。央行[微博]在其网站发布的《中国人民银行[微博]中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　民生银行金融市场部首席分析师李志强称，这是对房贷更进一步的放松，央行给的指导意见已恢复到最宽松的时候，房限已定得很低。

　　贷款利率下限为基准利率0.7倍

　　近年来，为抑制房价过度上涨，有关方面推出了一系列控制需求的举措。2014年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，也在一定程度上制约了需求释放，而改善型住房需求受到政策抑制则更为明显。

　　“一方面，国家规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。”交通银行首席经济学家连平[微博]向《第一财经日报》记者表示，另一方面，之前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况也被认定为购买二套房，“新房置换旧房”的改善型需求易被误伤。

　　“今年以来，房地产市场发生了较大变化，供求关系相对去年出现了逆转，房屋库存高企与需求释放不足的现象并存。”连平称，《通知》明确了房贷口径的放松，“拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，就可以按照首套房标准申请贷款。”

　　连平认为，此项“贷清不认房”新政超乎市场预期。此前近4年时间里，居民家庭首套房认定执行“认房又认贷”的标准，不符合实际市场需求情况，甚至有贷款历史而名下无房的换房需求也被认定为二套房。利率方面，央行上述《通知》称，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　连平解读称，首付比例与此前相比无变化，而强调利率七折的下限则力度较大。年初贷款额度受限、银行“以价补量”，按揭贷款利率提升较多；年中多数城市房贷利率高点已过，各家银行普遍下调按揭定价，但利率大多仍以基准及上浮为主。在去年信贷环境相对宽松的阶段，房贷利率下限也多以基准利率0.85倍为主，此次对于下限七折的规定有利于促进银行房贷利率进一步走低，从而有助于降低刚需购房成本。

　　实际上，除了《通知》之外，各地的地产政策也在加速调整，最具代表性的是北京对普通住宅价格标准的调整。

　　“这一政策的影响不亚于限贷松动，不单是因为可以减少税费负担，更重要的是降低了对首付款的要求。”民生证券研究院执行院长、首席宏观研究员管清友[微博]称，过去普宅标准偏低，大部分房产按照市场价都会被称“豪宅”，所以交易中绝大部分人会把成交价人为做低，省税费的同时却增加了首付款的要求。

　　房地产市场企稳的催化剂？

　　《通知》鼓励银行通过发行MBS和专项金融债筹资，用于支持首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。管清友认为，该措施可能成为短期内房地产市场企稳的催化剂。