在房地产需求市场上,要逐步建立长期稳定的区域化和差别化的限购政策。适度进行需求总量和结构管理,应该成为我国房地产市场长期基本政策,不能因有违自由化、市场化的导向,就遮遮盖盖,时断时续,影响到居民对房地产市场的合理预期。既然商品房土地供应无法完全市场化,既然土地供应带有鲜明的区域特点,既然我国的城市发展水平和城镇化发展水平在较长时期都难以平衡,需要政府通过土地供给来调节,那么各大城市的房地产市场就必须要优先保障本市居民以及已经具备条件在本市安家落户的外来人口的需求,必须要严格控制外来的投机和投资性需求。在中心城市住宅用地指标实行计划管理的情况下,必须优先满足本市居民的居住需求,适度限制投资性需求,对家庭住房实行套数和面积总量的管理。这些都是适应我国土地供给制度的必要的需求管理制度。由于这些政策总被指责为政府通过行政手段干预市场,一些地方政府实施起来总是羞羞答答,一会儿紧一会儿松,这反而扰乱了市场的正常预期。调节需求总量,实行结构化差别化的需求调节政策,是我国房地产市场发展的长效政策,必须旗帜鲜明地坚持。现在各城市出台的房地产需求管理政策具体措施不同,松紧程度不一,并且往往根据短期房价波动而不断变化,就是政府本身也不敢把这些政策当作长期政策,造成了居民总认为这些政策都是暂时的,不合理的,长久不了的。如果社会都这样来理解这些政策,那又如何能引导居民改变市场预期呢?我们必须充分认识到,当前我国还不具备形成全国统一房地产大市场的条件,规划性、计划性和结构性的调节是十分必要的。政府不仅要解决社会保障房问题,也要进行房地产需求调控。中央政府应该在总结各地需求管理经验的基础上,逐步统一和规范政策,推行分类分级的房地产需求管理政策,提高政策的权威性。
在房地产交易市场上,必须旗帜鲜明地按照“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,改革交易制度,抑制过度投机。
房地产出现过度投机的关键是交易市场为过度投机提供了三个方便的交易条件:一是能够运用高杠杆进行投资;二是市场交易成本过低,交易过度;三是政府对交易所得的税收调节力度过小,短期投机所得的大部分能落入投机者的腰包。我国房地产还不能实行彻底市场化,房地产的供给和需求机制还不对称,政府还必须从供给和需求两端进行调节。中国特色的社会主义市场经济体制决定了,尽管我们要保护各种要素收入和适度的投机收入,但是必须坚持按劳分配为主的分配原则,鼓励劳动致富,创新致富。近年来房价的变化、房地产的投机行为以及居民买房的先后次序,都成了影响居民财富的最重要因素,全社会充斥着非常浓厚的投机氛围,必须尽快扭转。
抑制房地产市场的过度投机,关键要改变引发过度投机的市场条件。过度投机的市场条件没有了,过度投机的行为自然就慢慢减退了。
要规范和改变住房买卖中的过度杠杆行为。各国政府尽管都鼓励买房使用银行信贷,但是必须有两个条件:一是必须以居民目前和未来的收入为基础;二是必须以自主和房地产长期投资为基础。我国个人信用制度缺失,还没有实行以家庭为单位的个人所得税制度,银行和政府都不掌握居民家庭的收入状况和收入预期。居民买房信贷凭借的仅仅是单位开出的个人收入证明,可信度很低。房贷的获得只跟买房的总价格挂钩,跟个人和家庭的现在以及未来收入的预期都不挂钩,银行依赖的就是单一的房产抵押,而不是个人信用。这里面存在着相当大的道德风险。要加速全国房地产登记联网,摸清居民的外地购房情况,坚决控制投机性买房的信贷支持。要严格管理房屋中介机构和灰色金融机构给购房者的不合理融资行为。各地买房的信贷政策和贷款比例可以有区别,但是在规范买地买房的资金来源上,全国必须一盘棋,一个尺度,不能一城一策。
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
2022-02-17 10:28
2022-02-17 10:28