“高价地”为开发商埋下巨大风险
房地产市场的走势,是购房者关心的话题,也是开发商关注的问题。今年前三季度房地产市场的销售回暖,为开发商提供了更多的现金流。不过,政策拐点的出现,市场出现明显降温,为开发商增加了风险。
世邦魏理仕日前的数据显示,2011年至2015年,房地产行业的债务规模不断增加,累计上升了150%。但与之对应的开发商平均净利润呈下滑态势,偿债能力有所下降。市值在350亿元以上的大型开发商平均净利润率下滑趋势较缓;市值在100亿元至350亿元的中型开发商从2011年的20%左右下降到目前的约10%;市值在100亿元以下的小型开发商则出现大幅度下滑,尤其2014年之后,下滑幅度达到15%左右。这也就意味着,中小型开发商面临着较大的债务风险。
市场降温,土地价格却节节走高,这也为开发商的风险埋下伏笔。“部分房企收获了过多价格过高的土地项目,一旦市场出现轻微调整,很可能出现连锁恶性循环。”中原地产首席分析师张大伟说。
不过,限购城市的成交下滑,使得部分购房者把目光投向了非限购城市。数据显示,由于省会城市的限购,九江、淮安等周边城市成交量出现上升,10月上半月三线城市的新建商品住宅成交面积收获最大涨幅。
马光远表示,史上最严的调控开始在逆转前期楼市疯狂的预期,未来市场走势分化严重,不是价格上涨的分化,而是在价格下跌方面,有些城市抗跌,有些城市则因为泡沫严重,下跌会比较明显。
分析
政策执行力度史上最强
市场预计,这轮调控的效果即将在10月份房地产数据中有所体现,9月或成为最后一个楼市狂欢月。
在瑞银中国首席经济学家汪涛看来,这轮楼市调控在20多个城市采取了限购措施,提高了首付水平,也在心理和预期方面做出控制,成效已经有所体现,“从10月份销售情况看,第一周销售明显减弱。”
中原地产首席分析师张大伟则认为,在前期限购、限贷政策出台后,10月中旬全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行,“这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比,政策执行力度最强,这也是10月份市场快速回落的主要原因。”
张大伟认为,北京从购房资格核验情况看,10月1日至10月16日为1.74万户,较9月同比涨幅回落50个百分点,市场快速回落到了2015年的平均水平。从全国来看,12个城市在上周新房成交量较前三个月的周均值有所下降,其中苏州、济南、厦门降幅超过七成,佛山、南京、南昌降幅超过四成。
从价格看,四季度前期过热的市场将出现明显降温,部分区域将出现价格下调的现象。张大伟指出,本轮政策将快速抑制房价过快上涨,一旦年末央行额度吃紧,房价的下调很可能会蔓延到很多城市。
2022-02-17 10:28
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