楼市尖峰时刻：异地炒房团再活跃 房价上涨存三推手

　　央行日前发布的8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。分析人士指出，个人贷款的中长期贷款，多数是住房按揭贷款。8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.71%，且8月这一数字较7月的4773亿元又多增了513亿元。

　　张大伟表示，数据显示，过去十几年的房地产波动历史与货币政策完全吻合，外部宏观因素是主要原因。不论是经济大环境的变化，还是各项调控政策出台，都是造成市场下行的主要原因。由于信贷刺激，本该降温的房价再现爆发。

　　杠杆与库存水平的错配也是本轮房价大涨的原因之一。其中，供求关系紧张、房价较高的北京和上海却是目前贷款利率折扣力度最大的地区。记者了解到，目前北京首套房商贷折扣有所降低，从原先的83折略有上升，但仍然处于85折的较低水平。济南、武汉等省会城市，首套房商贷折扣大约在9折到9.5折。而在去库存压力最大的三四线城市，首套房商贷基本处于不打折的水平。若考虑到北京、上海流行的消费贷和房抵贷中可能有相当部分进入了楼市，京沪楼市的实际杠杆要高得多。

　　今年以来，流动性总体趋于宽松，债券、信托等金融产品收益率下滑，加之实体经济回报率下行，高收益产品刚性兑付逐步被打破，资金对低风险高收益资产需求得不到满足，“资产荒”随之出现。房地产尤其是一二线城市的房地产成为大量资金追逐的标的。

　　此外，先入市者的财富效应也吸引了更多的后来者。在一些供应有限的地区，供需关系失衡，导致房价上涨。

　　熨平情绪期待组合拳

　　在房价上涨的背景下，看空的声音越来越小，惜售现象层出不穷，这又进一步推高了房价。

　　郑州作为本轮房价上涨的城市之一，出现了一手房和二手房房源同步枯竭的怪现象。记者了解到，目前郑州新盘最火的区域当属郑东新区，热门楼盘往往一出即是“受捧”。新房市场情绪也传递到了二手房市场，热门地区二手房房源紧缺。郑州本地人杨先生对记者表示，近期本来打算购买一套二手房用来自住，可是小区里竟然一套二手房都没有供应。“并不是没房可卖，而是卖家认为房子还要涨价，捂盘惜售的心态严重。这加剧了买家的恐慌性情绪。”杨先生说。

　　北京的数据也显示市场情绪有逐渐陷入恐慌的迹象。云房数据市场分析师对记者表示，北京月度房价环比数据显示，今年以来房价大幅上涨并非是线性上涨，而是经历了多个阶段，其中市场预期对房价走势作用十分明显。这位分析师表示，今年1-3月是北京房价的加速上涨期，当时在深圳、上海房价大涨以及各种利好因素的带动下，北京出现恐慌性购房，卖方纷纷上调挂牌价格，房价快速上涨。进入4月，随着深圳、上海先后出台严格的调控政策，购房者逐渐趋于理性，房价涨幅收窄，这一趋势维持到了7月。但进入8月，受投资性需求带动，购房者追涨情绪加剧，市场再度升温，价格明显回升。

　　中介的感受则更加直观。链家地产经纪人对记者表示，在市场上行的趋势下，买家买涨不买跌的心态严重。小区内只要有一套房涨价并顺利成交，后续房源的价格只会比之前的价格高，涨价也就顺理成章。整个小区乃至相关区域的房价就上去了。

　　张大伟认为，解决当前部分城市楼市高烧的问题要从三个角度来着手：降低资金潮;增加优质资产;化解购房者恐慌情绪。这三个方面都需要政策发力。信贷不能只投到房地产中，应引导其进入实体;房地产去库存也不能只去一二线的库存，银行对三四线城市应加大优惠力度。同时，还应当增加重点城市的土地供应。“必须要给市场一个平稳的预期，从而有助于为市场降温。”张大伟表示。