广州楼市极小户型“大行其道” 业内：未来发展成疑

　　从中国史上最小的6米户型面世，引起一片哇然，再到深圳市国资委的通报，被勒令停止销售，虽然这一戏称“鸽子笼”的极小户型公寓“昙花一现”，但却并非“绝无仅有”。抛开这类违法改建销售的产品，在广州，仍有不少极小型户型的住宅或公寓产品推出。但业内人士表示，由于极小户型在居住上缺乏舒适性，更多是作为过渡型产品，对于未来市场发展仍持观望的态度

　　火热：广州极小户型公寓“大行其道”

　　抛开香港的“笼屋”、东京的“蚁族”，国内商品房时代，除了仅有6平米的“侨城尚寓”出现，市场上也涌现不少极小户型的楼盘在售。即便是一线城市房价最低的广州，极小户型的公寓产品在市场上仍是“大行其道”。

　　房掌柜从公寓市场了解到，目前广州在售的如富力万科云启的26-29平的单间公寓、招商金山谷的29平花园墅级公寓、万科黄埔仓的20-30平极小公寓等等，这些公寓产品，在小至20-30平的户型里，将卧室和客厅空间共用，还容纳卫生间，并将空间通过收纳利用到极致。

　　而在6平米“鸽子笼”（实际在售面积12平米）出现之前，万科早已把极小户型做到极致。早在去年，万科云城推出的米酷公寓，包括12㎡、18㎡以及25㎡的平层单位、25㎡以及35㎡复式单位，其中18㎡户型占50%以上。

万科云城米酷18平米公寓

　　广东中原地产项目部总经理黄韬分析指出，虽然万科米酷这类公寓设计很巧妙，但面积小于30㎡的户型对人的居住生活都非常不便，更多的只是过渡性产品。

　　由于小面积导致总价低，这类极小公寓不仅迎合那些想要置业手头资金较少的年轻白领，也受到投资者的喜爱。一位广州本地投资客便向房掌柜表示，在限购情况下今年就入手了三套米酷18平的公寓，每套总价大概30万左右。而这位投资客看中的正是小户型不仅将来容易转手，而且出租也有不错的回报率。据悉，一套米酷公寓前五年带返租租金可去到2600元/月，投资回报率则在6%左右。

　　“现在广州市区够买一套普通住宅总价超200万元以上，而近年来租金却一直维持在3000-4000元/月左右，其投资回报率不超3%。”广州泊寓总经理张成皓也表示，小户型公寓迎合时下年轻人提供过渡性居住需求，能拥有更高的回报率。

　　而在今年，万科不仅扩大长租公寓市场领域，还将在广州推出全新盘——万科海上传奇，主打约27平、34平小户型公寓，通过Loft设计设计成两层，和越秀绿地海玥双层公寓一样均采用双钥匙设计，这就意味着，一套房子可以上下分租，以27平为例，未来租金收益，有望稳定在3500—4000元/月。

万科海上传奇27平Loft户型图

　　遇冷：广州极小户型住宅并不吃香

　　与商住公寓相比，广州住宅方面极小户型则相对较少。根据2012年8月1日正式实施的新版《住宅设计规范》，由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。这就相当于给小户型设置了一个底线，小于22平方米的住宅，不可能获批上市。

　　而广州的市区二手学位房，在去年越秀区发布新规对购买30平米以下的学位房进行统筹安排学位，杜绝了这类小户型学位房的“炒热”。据了解，这类30平米以下的住宅，由于历史原因获得一房多证，有业主为了谋取更高利润，便把私房分割成多个小单间出售，才让市场上出现这类“麻雀房”。

　　在新盘方面，今年以来市场上仍少有极小户型住宅面世。除文德先生加推D栋单位拥有30平方的单间小户型外，市场较热的祈福缤纷汇也有主打小户型吸引刚需买家。

祈福缤纷汇41平户型图

　　探讨：极小户型未来发展成疑

　　今年以来，国内楼市“高烧”不退，其中人口密度较高的一线城市更是“僧多粥少”。不断增多的人口涌现，和日益减少的土地、住房供应，再加上高居不下的房价，催生了深圳6平方米左右总价88万的“鸽子笼”这样“畸形”的案例，虽然目前经市国资委介入而让事件告一段落，但极小户型的出现，对于未来市场发展更值得探讨。

　　黄韬认为，由于户型空间不利于人的生存状态，这种产品不会成为市场主流，仅是很少量的案例出现在较高房价的一线城市。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，过高的房价并不代表微小户型就有市场，从房企的投资意愿来看，实际上更偏好做中大户型，因为过小的户型其实造价成本是比较高，而且涉及的税费成本也比较高，此类物业依然是持观望的态度。

　　但方圆地产首席市场分析师邓浩志却认为，目前一线城市高居不下的房价让许多人年轻白领仍觉得购房梦遥不可及，如果小户型产品能保证基本居住和使用功能且把住房总价降低，那既能帮助年轻人实现购房梦，或许能让房企开拓一个新市场。