马光远：杭州限购 6个月后中国房地产市场可能变天

　　在3月份上海和深圳采取调控措施之后，热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门“四小龙”蔓延，然后进一步向杭州、东莞、武汉、郑州、惠州等城市接力传递。过去不起眼的合肥，连续4个月占据70个大中城市房价涨幅的首位，而中部的特大城市郑州和武汉成为了8月份表现最抢眼的城市，郑州在出了几个“高价地”之后，终于在8月份以5.6%的涨幅跃居70个大中城市的首位。一系列数据也显示，在房价和地价比翼齐飞的同时，这些城市的库存也在明显下滑。

　　尴尬的是，在市场偏离去库存主题的同时，热点城市重新祭出的降温政策，无论是限购，还是限贷，都成了解读未来走势的反向指标。凡是限购限贷的地方，都引发了更进一步的上涨和恐慌性的购买，市场走到今天，的确值得研究。从今年房价上涨的原因看，除了在去库存的主题下房地产政策的刺激，以及货币政策的配合之外，从今年全球和中国经济的大周期看，在全球经济复苏仍然乏力的情况下，外围市场不断扩容的负利率政策引发的资产荒也是资金大量进入房地产的主要原因，不仅仅是中国的资金，全球的资金都在寻找安全资产。这样，在国内制造业仍然面临困难的情况下，一二线城市的房地产就成了大量资金流入的首选。7月份引人关注的金融数据就是一个明证：人民币贷款单月增加4636亿元，但居民中长期贷款就增加了4773亿元，居民新增中长期贷款绝大多数就是房贷。

　　在居住和投资需求都扩张的情况下，重新拿出限购等举措想为房地产市场降温，短期来看效果不大。由于居住和投资需求的急剧扩张，增加热点城市的供应成了房地产市场当务之急。保证供应的关键是保证土地供应，避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。今年土地市场之所以“高价地”频出，根本原因是土地供应少。上海前七个月土地供应只完成计划的30%，北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地，热点城市都存在土地供应紧张的问题。

　　除了一些地方政府人为控制土地供应，搞饥饿营销之外，拿地的房地产企业都是通过高杠杆的方式推高地价。以上海最贵的“高价地”创造者融信中国为例，其2015年销售收入不过295亿元，但其今年土地购置总价却超过了345亿元，杠杆之高，令人咋舌。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下功夫，用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温，遑论治本，连标都治不了。

　　这样，今年房价上涨的逻辑就基本清楚了：去库存的房地产政策是第一推手，为稳增长释放出来的货币成了最大的助力，高杠杆拿地导致高价地频出，最后，没有及时调整的土地政策大大强化了未来房价上涨的预期。这几乎意味着，靠限购政策进行降温几乎是不可能完成的任务。