房产政策放松效应显现 烟台楼市“金九银十”仍可期

　　2014年已过去一半，从全国房地产的大环境来看，拐点、崩盘、泡沫论调沉渣泛起，卷土重来，市场观望情绪再度发酵，甚至一度冲击资本市场。刚刚晋升为二线城市的烟台，房地产市场也深受影响。浓厚的观望情绪，业内人士对2014年下半年房地产的走势众说纷纭。

　　但是回归数据本身，市场虽有调整，基本面仍处历史高位，在新一轮的市场博弈下，预期被集体唱衰，在城镇化及行业定向刺激的政策支撑下，房地产市场未来走势的预判还需从产业背景谈起。发展升级、政策调整、规划再启、企业转型等就是2014年中国房地产业的产业背景。新一轮的城镇化带来的释放是行业刚性机会，企业层面对产品及市场风险的管控决策是决定个案走势的关键因素。

　　整体回落明显 但仍处于历史高位

　　受去年整体市场高基数的影响，进入2014年烟台全市数据反映出普遍的”两高一低”态势，同比2013年，成交量走低，供应及库存大幅攀升。成交量萎缩的背后是供应的持续增长，在销售端市场表现乏力的情况下，供应演变为持续的库存压力。预期在市场反转节点来临前，库存仍将是一个持续的上行过程，成交量则会在价格、信贷及供应结构多重因素影响下，在年内迎来反转，整体走势会呈现出高位的双向振荡。

　　土地市场走弱 地方政府推地策略分化

　　剔除季节因素，整体土地市场低迷，溢价率走低，企业拿地趋于谨慎，市场抄底动作缺失。供应端，各地政府出于自身财政储备状况及出于策略性的土地推售组合思考以期推升土地市场热度，各地土地推售节奏分化明显，烟台土地推售节奏整体有所放缓，结构性调整未有明显改观。

　　价格拐点预期强烈 新一轮市场博弈形成

　　基本面虽整体下行，但回归到价格方面市场调整缓慢，价格型拐点并未出现。市场各方在新的价格预期平衡达成前仍将是一个阶段性的彼此僵持过程，然价格型拐点一旦确立则预示着市场新一轮的以价换量模式的开启，市场博弈随之破裂，基本面也将企稳回暖。

　　信贷环境偏紧 开发企业两头紧

　　定向降准未能从根本上解决流动性偏缩难题，首套房贷利率上浮，信贷支撑不到位导致的购房成本增加是市场走弱的重要推手，进而影响到开发商的回款，另一方面外部融资环境的恶化，直接加大了企业获取资金的难度同时拉升了市场资金成本。

　　机会与风险并存

　　市场降温，数据回落，但绝对值方面整体仍处于高位及增长正周期;价格型的拐点并未确立，以价换量操作空间充分。风险提示方面，着重关注结构性风险及个案对市场窗口把握能力，及时、灵活应对市场变化，深入把脉市场走势。

　　随着楼市政策的放松，8月以来，各地新房市场成交势头出现好转。数据显示，一线、二线及三四线城市新建住宅分别上升11.4%、10.9%、3.2%。业内人士认为，政策利好的效应正在逐渐释放，而决定“金九银十”成色的仍是信贷政策;不过目前已能看到一些信贷方面的积极变化，如各地首套房优惠利率重现等，“金九银十”仍可期。